Vermieter kann von Energie­dienst­leister Schadenersatz wegen fehlerhafter Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten verlangen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieter mehrerer Wohnungen haben einen Energiedienstleister mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragt. Im Rahmen dieses Auftrags rechnete der Dienstleister die Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 2008 und 2009 ab. Er rechnete dabei die Zählerstände der Zähler "allgemein" und "Warmwasser" zusammen, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet war und die Zählerstände daher nicht hätten zusammengerechnet werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet, sodass einige Mieter zu viel zahlten und andere zu wenig. Nachdem der Energiedienstleister die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 im Februar 2013 korrigierte, beabsichtigten die Vermieter die von einigen Mietern zu viel gezahlten Heiz- und Warmwasserkosten zurückzuerstatten. Den entsprechenden Betrag von über 60.000 EUR machten die Vermieter gegenüber dem Dienstleister als Schaden geltend.

Anspruch auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Abrechnungen bestand

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Vermieter. Ihnen habe gegenüber dem Energiedienstleister ein Anspruch auf Schadenersatz in der geltend gemachten Höhe gemäß § 280 Abs. 1 BGB zugestanden. Denn dieser habe seine vertragliche Pflicht zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung verletzt. Den Vermietern sei dadurch ein Schaden in Höhe der Zuvielzahlungen mancher Mieter entstanden.

Kein Anspruch der Vermieter auf Nachzahlung

Ein Anspruch auf Nachzahlung gegenüber denjenigen Mietern, die zu wenig gezahlt haben, habe nach Ansicht des Landgerichts nicht bestanden. Denn nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB sei eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen gewesen. Dies gelte zwar dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu verschulden hat. Dies sei hier aber der Fall gewesen. Den Vermietern sei das Verschulden ihres Energiedienstleisters nach § 278 BGB zuzurechnen gewesen.

Rückzahlungsanspruch der Mieter aufgrund zu viel gezahlter Kosten

Demgegenüber haben die Mieter, so das Landgericht weiter, die zu viel gezahlt haben, einen Anspruch auf Rückzahlung. Zwar sei es richtig, dass Mieter Einwendungen gegen eine Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen müssen. Dies gelte aber dann nicht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu verschulden hat. Dies sei hier der Fall gewesen. Die ursprünglichen Abrechnungen haben Fehler enthalten, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren. Es sei für die Mieter nicht ersichtlich gewesen, dass der Energiedienstleister die Daten zweier Messuhren fälschlich addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war.