Betriebskostenabrechnung: Heizkostenanteil muss bei Mischnutzung genau hergeleitet sein

Im zugrunde liegenden Fall entschied das Gericht, dass die vom Vermieter vorgelegten Abrechnungen im Hinblick auf die angesetzten Heizkosten nicht den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB genügten.

Vermieter gab nur herausgerechneten Teilbetrag an

Dabei sei entscheidend, dass der Vermieter hinsichtlich der geltend gemachten Heizkosten (hier die Ölkosten) seiner Abrechnung lediglich einen herausgerechneten Teilbetrag -nämlich für das Wohnhaus- aus einer die Abrechnungseinheiten "Wohnhaus-Gewerbeeinheit- Basiseinheit" umfassenden Gesamtsumme zugrunde gelegt hat. Dies möge zwar inhaltlich sogar richtig und zwingend sein, führte das Gericht aus, doch fehle aber die für die Mieter überprüfbare Ableitung dieses Teilbetrages aus der Gesamtsumme.

Mieter muss Abrechnung gedanklich nachvollziehen können

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig seien; dem Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (s. BGH NJW 2007, 1059 ff.) Es genügte hierbei nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen, denn der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

Ableitung des Teilbetrages muss nachvollziehbar dargelegt werden

Soweit der Vermieter darauf verweise, dass dies nur für dem Grunde nach nicht umlagefähige Kosten gelten könne, konnte das Landgericht Hamburg dies der angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes gerade nicht entnehmen. Der Grundsatz, dass dem Mieter die Ableitung des Teilbetrages nachvollziehbar gemacht werden muss, müsse auch für die bloße Kostentrennung nach Gebäudeteilen gelten.

Diesen Anforderungen werde die Abrechnung des Vermieters aber nicht gerecht. Die Umrechnung zwischen der Gesamtölmenge und dem auf die Wohneinheit entfallenden Anteil werde an keiner Stelle deutlich.