Trading-Down"-Effekt: Umwandlung von Lagerhallen in acht Spielhallen im Gewerbegebiet unzulässig

Der Kläger des zugrunde liegenden Falls, Inhaber eines Catering- und Partyservices, beantragte bei der beklagten Stadt Ludwigshafen einen Bauvorbescheid für die Umwandlung von zwei im Gewerbegebiet am Kaiserwörthdamm gelegenen Lagerhallen in acht Spielhallen. Die Spielhallen sollen jeweils zwölf Geldspielgeräte auf 144 qm Nutzfläche erhalten; insgesamt sollen 96 Geldspielgeräte auf 1.150 qm Gesamtnutzfläche entstehen. Die Stadt lehnte den Bauvorbescheid ab.

Klage vor VG und OVG erfolglos

Die hiergegen beim Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße erhobene Klage blieb ohne Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung und lehnte den Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung ab.

Ansiedlung der Spielhallen würde zu Abwertung des Gebiets führen

Das Verwaltungsgericht habe zu Recht festgestellt, dass das Vorhaben in einem faktischen Gewerbegebiet geplant sei, in dem Vergnügungsstätten wie z. B. Spielhallen grundsätzlich unzulässig seien und nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Eine ausnahmsweise Zulassung habe die Beklagte ermessensfehlerfrei abgelehnt. Denn das Vorhaben sei schon aufgrund seiner außergewöhnlichen Größe geeignet, das Gewerbegebiet, in dem sich bisher nur herkömmliche Gewerbebetriebe angesiedelt hätten, negativ zu verändern. Jede einzelne Spielhalle überschreite schon die Flächenschwelle von 100 qm, ab der Spielhallen grundsätzlich nur in einem städtischen Kerngebiet angesiedelt werden sollten. Eine Konzentration von acht derartigen Spielhallen entfalte eine solche Ausstrahlungswirkung, dass die Prägung des räumlich beschränkten Gewerbegebiets deutlich verändert werde. Dieses Ergebnis sei von der Ermächtigung zur lediglich ausnahmsweisen Zulassung von Vergnügungsstätten nicht mehr gedeckt. Im Übrigen sei auch die Befürchtung der Beklagten begründet, dass die Ansiedlung der Spielhallen zu einer Abwertung des Gebiets führen könne (so genannter "Trading-Down"-Effekt) und es infolgedessen für die Ansiedlung herkömmlicher Gewerbebetriebe unattraktiv werde.