WEG-Verwalter haftet der Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft für fehlerhafte Jahresabrechnungen

In dem zugrunde liegenden Fall klagte die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der offenen Vergütung für die Monate September bis Dezember 2014 in Höhe von insgesamt knapp 5.000 Euro. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte eine Zahlung ab, da sie im Wege der Aufrechnung eine Schadensersatzforderung in Höhe von 8.600 Euro geltend machte. Der Schadenersatzanspruch wurde mit fehlerhaften Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 begründet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte einen Nachfolgeverwalter, der die fehlerhaften Abrechnungen zum Preis von jeweils 4.300 Euro erstellte. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Anspruch auf Vergütung bestand

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und beabsichtigte daher die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die klägerische WEG-Verwalterin stehe gemäß §§ 675, 611 BGB der Anspruch auf die Vergütung für die Monate September bis Dezember 2014 zu.

Kein Schadensersatzanspruch aufgrund fehlender Fristsetzung

Die Beklagte habe nach Auffassung des Landgerichts nicht mit einem Schadensersatzanspruch aufrechnen können. Zwar können Mängel an einer erstellten Jahresabrechnung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen. Jedoch bedürfe es dazu grundsätzlich nach § 281 Abs. 1 BGB einer Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung. Dem Verwalter müsse die Gelegenheit gegeben werden, seine etwaige fehlerhafte Leistung nachzubessern. An einer solchen Aufforderung fehlte es im zugrunde liegenden Fall.

Entbehrlichkeit der Fristsetzung nur in Ausnahmefällen

Eine Fristsetzung sei gemäß § 281 Abs. 2 BGB nur dann entbehrlich, so das Landgericht, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches rechtfertigen. Die notwendigen Voraussetzungen für die Annahme solcher Umstände habe die Beklagte nicht vorgetragen. Allein der Umstand, dass eine Korrektur der Abrechnungen so lange verweigert wird, bis nicht der Verwaltervertrag verlängert wird, stelle keine endgültige Leistungsverweigerung dar. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst noch nicht weiß, ob und gegebenenfalls welche Mängel die Abrechnungen aufweisen sollen.