Mieterhöhung aufgrund des Mietspielgels: Beweislast für mögliche Reduzierungen der Miete liegt beim Mieter

Im zugrunde liegenden Streitfall mietete der spätere Beklagte Anfang 1980 eine Wohnung in München an. Der ursprüngliche Mietzins betrug 410 DM. Im Laufe der Jahre stieg er auf 410 Euro an. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben. Dabei wurden die Ausstattungsmerkmale „Zentralheizung“ und „Warmwasserversorgung“ durchgestrichen.

Neuer Vermieter begründet Mieterhöhung mit örtlichem Mietspiegel

Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 verlangte die neue Vermieterin eine Mieterhöhung auf 492 Euro. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München.

Meiter verweigert erhöhte Mietzahlungen mit Hinweis auf schlechtere Ausstattung der Wohnung

Der Mieter weigerte sich die Mieterhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei völlig angemessen, schließlich seien bei Anmietung der Wohnung eine Warmwasserversorgung und eine Heizung nicht vorhanden gewesen. Auch in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel und müssten berücksichtigt werden.

Vermieter hält Mietzins für gerechtfertigt und erhebt Klage

Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, entgegnete die neue Vermieterin. Der Mietzins sei gerechtfertigt. Sie erhob darauf hin Klage vor dem Amtsgericht München.

Gericht gibt Klage nur teilweise statt

Der zuständige Richter gab der Vermieterin aber nur zum Teil Recht. Nach Auffassung des Gerichts seien Abschläge wegen einer fehlenden Warmwasserversorgung und einer fehlenden Heizung anzusetzen. Grundsätzlich müsse der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen. Das gelte auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale, die zu einem Abschlag bei der Miete führen. Im vorliegenden Fall könne die Vermieterin auch die Ausstattung der Wohnung bestreiten. Sie habe die Wohnung im ursprünglichen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst später erworben habe.

Abschlag für Warmwasserversorgung und Heizung nachweisbar und somit gerechtfertigt

Im vorliegenden Fall habe der Mieter beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sei. Schließlich seien gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem sei im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden. Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens sei allerdings nicht zu machen. Der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle. Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, könne heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe. Ein Abschlag sei daher hier nicht möglich.

Es verbleibe aus diesem Grund nur bei obigem Abschlag. Der Mietzins errechne sich daher mit 456 Euro. Im Übrigen sei die Klage abzuweisen.