Verkäuferhaftung für feuchten Keller wirksam ausgeschlossen

Ein Ehepaar hatte im Juni 2001 ein im Landkreis Osnabrück gelegenes Reihenendhaus (Baujahr 1965) von einem anderen Ehepaar für 255.000 DM erworben. Die Gewährleistung war mit folgender Vertragsklausel ausgeschlossen: "Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Grenze, Güte und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Die Haftung für Fehler und Mängel wird ausgeschlossen. Dem Verkäufer sind keine versteckten Mängel bekannt." Nachdem die Käufer eingezogen waren, kam es nach starken Regenfällen zu Wassereindringungen im Keller des Hauses. Die Käufer lösten sich daraufhin vom Vertrag und klagten auf Rückzahlung des Kaufpreises.

Landgericht gab Klage statt

Das Landgericht Osnabrück gab der auf Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz gerichteten Klage im wesentlichen statt. Die Verkäufer hätten die Käufer über die Undichtigkeit des Kellers und die Feuchtigkeit getäuscht. Daher greife insoweit auch nicht der Gewähleistungsausschluss. Gegen diese Entscheidung legten die Verkäufer Berufung ein.

Oberlandesgericht verneint Anspruch auf Kaufpreisrückzahlung

Das Oberlandesgericht Oldenburg änderte das Urteil und wies die Klage ab. Die Feuchtigkeitsflecken im Keller seien offensichtlich und bei einer Besichtigung mit bloßem Auge zu erkennen. Den Verkäufer treffe keine Offenbarungspflicht für solche Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar seien. Der Käufer könne eine Aufklärung nicht erwarten, weil er die Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne. Die Kläger könnten nicht einerseits im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Verkäufer nicht für Fehler und Mängel haften sollen, und hierbei ausdrücklich erklären, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, und dann andererseits später den Verkäufern arglistiges Verschweigen eines Fehlers vorwerfen, der ohne weiteres zu erkennen war.