Von Grundstückseigentümer zu zahlende Ausgleichsbeträge für Stadtkernsanierung müssen angemessen sein

Dem Fall liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Stadt Hilchenbach führte ab 1972 Stadtkernsanierung durch. Die Eigentümer der in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelegenen Grundstücke sollten hierfür Ausgleichsbeträge in Höhe der sanierungsbedingten Wertsteigerungen leisten.

Klagen gegen Zahlungsverpflichtungen in allen Fällen zumindest teilweise erfolgreich

Fast alle der zwölf Grundeigentümer, die sich vor dem Verwaltungsgericht gegen ihre Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen gewehrt hatten, hatten mit ihren Klagen zumindest teilweise Erfolg. Auf Anregung des Gerichts hatte die beklagte Stadt bereits in der mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2012 in einem Fall die Zahlungspflicht vollständig aufgehoben und in einem anderen Fall etwa auf die Hälfte reduziert. Eine weitere Klage hat das Gericht aus prozessualen Gründen abgewiesen. In allen anderen neun Verfahren entschied das Gericht, die Forderungen der Stadt bestünden zwar im Grundsatz zu Recht, sie seien aber zum Teil deutlich überhöht. Die Ausgleichsbeträge, die sich auf Summen zwischen etwa 1.200 Euro und 40.000 Euro beliefen, wurden in den einzelnen Urteilen in unterschiedlicher Höhe um Beträge teilweise bis auf fast 20 Prozent der ursprünglichen städtischen Forderungen reduziert.

Ausgleichsbeträge sind berechtigt, aber überhöht

Das Gericht begründete seine Entscheidung wie folgt: Die Stadt sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigentümer der in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gelegenen Grundstücke zur Finanzierung der Sanierung der Gemeinde Ausgleichsbeträge nach dem Baugesetzbuch zu entrichten hätten. Deren Höhe habe der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts zu entsprechen. Die Forderungen seien auch nicht verjährt, weil die Sanierungssatzung erst 2007 aufgehoben worden sei, ohne dass dagegen rechtliche Bedenken bestünden. Die im Auftrag der Stadt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Kreis Siegen-Wittgenstein ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerungen seien aber überhöht.

Erschließung zwecks wertsteigernder Auswirkung auf die Grundstücke hat nicht stattgefunden

Der Gutachterausschuss habe zu Unrecht Werterhöhungen in Höhe fiktiver Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz angenommen. Derartige Beiträge dürften zwar in Sanierungsgebieten nicht erhoben werden. Dies ändere aber nichts daran, dass die streitigen Ausgleichsbeträge nur den Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, und dem Wert nach der Abschluss der Sanierung abschöpfen sollten. Hier habe keine erstmalige Erschließung stattgefunden, die ansonsten über Erschließungsbeiträge finanziert würde und deren Kosten sich grundsätzlich in voller Höhe wertsteigernd auf die Grundstücke auswirkten. Die Stadt habe allenfalls bestehende Straßen verändert, wofür sie außerhalb eines Sanierungsgebietes Ausbaubeiträge erheben könne. Solche potenziell zu entrichtenden Beiträge flössen aber auf dem Grundstücksmarkt in der Regel nicht in die Kaufpreisbildung ein, wie die vom Gericht eingeholten Auskünfte anderer Gutachterausschüsse ergeben hätten. Auch die planungsrechtliche Beurteilung verschiedener Grundstücke im Sanierungsgebiet belege, dass die Höhe fiktiver Ausbaubeiträge keine geeignete Grundlage für die Berechnung sanierungsbedingter Wertsteigerungen sei.

Kleines Einkaufszentrum hat keine werterhöhende Wirkung

Das Gericht hat sich ferner auf den Standpunkt gestellt, ein im Zuge der Sanierung auf dem Gelände einer ehemaligen Fabrik errichtetes kleineres Einkaufszentrum habe sich nicht werterhöhend auf die gemischt, das heißt auch gewerblich nutzbaren Grundstücke ausgewirkt. Die Vor- und Nachteile für die Geschäftslage im Zentrum Hilchenbachs, nämlich die Anziehung weiterer Kunden und der Abzug von Kaufkraft, glichen sich bei der insoweit notwendigen Schätzung aus.

Erhöhung der Bodenwerte angemessen

Nicht zu beanstanden seien allerdings die Ermittlungen des Gutachterausschusses zur Erhöhung von Bodenwerten durch sanierungsbedingte Verbesserungen der Wohnsituation. Dies gelte auch für die Annahme, die Verbesserung von einer "schlechten" auf eine "mittlere" und von einer "mittleren" auf eine "gute" Wohnlage im Sanierungsgebiet jeweils mit 5 Euro je Quadratmeter zu bewerten. In einem Fall (Az. 8 K 186/12) sei jedoch die Wertsteigerung des Wohngrundstückes wegen der neuen Verkehrsführung, ausgehend von den Feststellungen des Gutachterausschusses, nur mit 2,50 Euro je Quadratmeter anzusetzen.