Anspruch auf Entschädigung bei Störung eines Restaurantbetriebs durch private Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück kam es zu einer Zugangsbehinderung eines Restaurants. Durch das Aufstellen von Bauzäunen wurde die Straße über 20 Monate gesperrt. Dies führte dazu, dass der Zugang zum Restaurant von der Innenstadt kommend mit dem Auto gar nicht mehr und zu Fuß eingeschränkt möglich war. Aufgrund der Zugangsbehinderung erlitt der Restaurantbetreiber Verluste und klagte gegen die Eigentümerin des Nachbargrundstücks auf Zahlung einer Entschädigung.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Bremen wies die Klage ab. Dem Restaurantbetreiber habe kein Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zugestanden. Denn die für eine Großstadt im Bereich des Üblichen vorgenommenen Bauarbeiten habe der Restaurantbetreiber hinnehmen müssen. Gegen diese Entscheidung legte er Berufung ein.

Anspruch auf Entschädigung bestand

Das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen entschied zu Gunsten des Restaurantbetreibers und hob das erstinstanzliche Urteil auf. Ein Anspruch auf Entschädigung gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB habe bestanden. Durch die Baumaßnahmen sei die ortsübliche Benutzung des Restaurantbetriebs durch eine nachhaltige Behinderung des Kontakts nach außen unzumutbar beeinträchtigt gewesen. Aus Sicht des Gerichts seien potentielle Kunden aufgrund der Baustelle abgeschreckt worden. Zudem sei es für ortsunkundige nicht ersichtlich gewesen, dass sich hinter der Baustelle ein Restaurant befand. Angesichts der Dauer der Zugangsbeschränkung sowie der fehlenden Einflussmöglichkeit des Restaurantbetreibers auf die Dauer und Intensität der Beeinträchtigung sei die Zumutbarkeitsgrenze deutlich überschritten gewesen.

Grundsätzlich kein Vertrauen auf Unveränderbarkeit der Verkehrsverhältnisse

Zwar sei es richtig, so das Oberlandesgericht weiter, dass grundsätzlich kein schutzwürdiges Vertrauen darauf besteht, dass sich Verkehrsverhältnisse durch Straßenbau und Straßenveränderungen nicht verändern. Die Einwirkungen auf den Restaurantbetrieb haben jedoch nicht auf einer Anpassung an veränderte Verkehrsverhältnisse im öffentlichen Interesse beruht. Vielmehr haben sie sich allein aus den auf dem Nachbargrundstück durchgeführten privaten Bauarbeiten im alleinigen Interesse der Beklagten ergeben. Der Restaurantbetreiber habe daher sein Interesse an einem gewinnbringenden Betrieb nicht ohne jeden Ausgleich hinnehmen müssen.

Höhe der Entschädigung bemaß sich nach Ertragsverlust

Die Höhe der Entschädigung ermittle sich nach Auffassung des Oberlandesgerichts unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände nach den Grundsätzen der Enteignungsschädigung. Bei vorübergehenden Beeinträchtigungen der gewerblichen Nutzung könne unmittelbar der Ertragsverlust zugrunde gelegt werden. Für die Schätzung des Verlustes könne der Umsatz des Jahres zugrunde gelegt werden, das dem ausgleichsfähigen Zeitraum vorausging. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hielt das Gericht eine Entschädigungszahlung von 35.000 € für angemessen.