Bei fehlender dauerhafter Erkrankung begründet die sommerliche Aufheizung der Gewerbemieträume kein Sonder­kündigungs­recht

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im August 2006 kündigte der Mieter von Gewerberaum das Mietverhältnis fristlos. Zur Begründung führte er an, dass die Temperaturen in den Büroräumen seit Mai 2006 durchschnittlich 30°C und mehr betrugen. Aufgrund dieser Hitzebelastung sei eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten gewesen. Da die Vermieterin die Kündigung nicht akzeptierte, kam der Fall vor Gericht. Das Landgericht Cottbus bejahte die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Kein Recht zur fristlosen Kündigung

Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied zu Gunsten der Vermieterin. Dem Mieter habe angesichts der Hitzebelastung kein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden. Zwar könne in der sommerlichen Aufheizung der Büroräume ein Mangel der Mietsache liegen, so dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich möglich wäre. Der Mieter habe jedoch zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses vom unzureichenden Wärmeschutz gewusst, so dass ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 4, 536 b BGB ausgeschlossen war.

Fehlende Gesundheitsgefahr durch Hitzebelastung

Ein Sonderkündigungsrecht habe sich zudem nicht wegen einer Gesundheitsgefährdung aus §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB ergeben, so das Oberlandesgericht weiter. Eine solche liege vor, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne einer Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbefindens verbunden ist. Die Gesundheitsgefährdung müsse zudem konkret bestehen. Es müsse eine nachhaltige oder dauernde Erkrankung drohen. Es genüge nicht die bloße entfernt liegende Möglichkeit eines Gesundheitsschadens oder ein bloßes vorübergehendes Unbehagen. Das Vorliegen einer solch erheblichen und konkreten Gesundheitsgefährdung habe der Mieter aber nicht beweisen können. Vielmehr sei eine dauerhafte Erkrankung wegen der nur kurzfristigen Tätigkeit im Büro ausgeschlossen gewesen.

Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung unerheblich

Soweit in Nr. 3.5 der Arbeitsstättenverordnung und in Nr. 3.3 der die Verordnung konkretisierenden Arbeitsstättenrichtlinie geregelt ist, dass Arbeitsräume eine Raumtemperatur von 26 °C nicht überschreiten soll, so gelte dies nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht für den vorliegenden Fall. Denn Adressat der Vorschriften sei der Arbeitgeber und nicht der Vermieter.