Kein Besichtigungsrecht des Vermieters wegen möglicher baulicher Mängel und Hinweis auf die Instand­haltungs­pflicht

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem der Vermieter seine Wohnung letztmalig im Jahr 2004 besichtigt hatte, kündigte er im Dezember 2012 gegenüber seinem Mieter eine weitere beabsichtigte Besichtigung an. Der Vermieter schlug dazu mehrere Termine vor. Der Mieter reagierte hierauf jedoch nicht. Auf die weiteren mündlichen und im Mai 2013 letztmalig schriftlichen Aufforderungen zur Gewährung des Zutritts reagierte der Mieter ebenfalls nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Er gab an, dass er zum Zutritt berechtigt sei. Er verwies zur Begründung zunächst auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes und zur Ablesung von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten dürfe. Als weitere Gründe für die Besichtigung führte der Vermieter an, dass er die Wohnung auf mögliche bauliche Mängel untersuchen, Vermessungen vornehmen und die Wohnung seiner Frau zeigen wolle. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, kam der Fall vor Gericht.

Ordentliche Kündigung wegen Zutrittsverweigerung unwirksam

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt entschied gegen den Vermieter. Die ordentliche Kündigung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei unwirksam gewesen. Denn der Mieter habe durch die Zutrittsverweigerung keine mietvertragliche Pflicht verletzt. Er sei vielmehr berechtigt gewesen, die Besichtigung zu verweigern.

Besichtigungsrecht regelnde Mietvertragsklausel wegen Unbestimmtheit unwirksam

Soweit sich der Vermieter hinsichtlich seines Besichtigungsrechts auf die Klausel im Mietvertrag berief, hielt das Amtsgericht dies für unbeachtlich. Denn die Klausel sei seiner Ansicht nach gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam gewesen. Die Formulierungen "angemessene Abstände" und "rechtzeitige Ankündigung" seien zu unbestimmt gewesen. Es sei weder geklärt worden, was als "angemessener Abstand" anzusehen ist, noch sei die Vorankündigungszeit zeitlich eingegrenzt worden.

Unwirksamkeit der Mietvertragsklausel aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters

Zudem sei die Mietvertragsklausel nach Auffassung des Amtsgerichts aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam gewesen. Denn einem Vermieter stehe ein periodisches Recht zur Besichtigung der Wohnung ohne konkreten Anlass nicht zu. Es sei zu beachten, dass die Wohnung eines Mieters unter dem besonderen Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG steht. Dieses Grundrecht gewährleiste das Recht in privaten Räumen in Ruhe gelassen zu werden.

Besichtigungsrecht nur bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grunds

Das Amtsgericht verwies darauf, dass ein Vermieter nur bei Vorliegen eines sachlichen Grundes berechtigt sei, die Wohnung eines Mieters zu besichtigen. Ein solcher Grund könne zum Beispiel dann vorliegen, wenn dem Vermieter Mängel angezeigt wurden, konkrete Gefahren für die Wohnung drohen oder der konkrete Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht oder seine Obhutspflichten verletzt. Auch das Ablesen von Messgeräten, ein geplanter Verkauf oder eine geplante Neuvermietung können ein Besichtigungsrecht begründen.

Vermieter benennt keinen sachlichen Grund zum beabsichtigten Zutritt

Nach Einschätzung des Amtsgerichts habe der Vermieter keinen sachlichen Grund angegeben, aus dem sich ein Zutrittsrecht ergab. Weder die beabsichtigte Besichtigung der Wohnung durch seine Frau, die selbst nicht Mietvertragspartei war, noch das Interesse, die Wohnung auf mögliche Mängel zu untersuchen, haben ein Besichtigungsrecht gerechtfertigt. Die geplante Vermessung hätte eventuell dann zum Zutritt berechtigt, wenn der Grund der Vermessung angegeben worden wäre.