BGH verwirft Renovierungspflicht bei starren Fristen

Eigentlich muss nach dem Gesetz der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Seit vielen Jahren übertragen Vermieter in der Regel die Pflicht zu Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter. In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hieß die entsprechende Klausel im Mietvertrag:

"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ...

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

..."

Die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel des Mietvertrages enthalte einen starren Fristenplan und sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, führten die Karlsruher Richter aus. Es mache aus der Sicht eines verständigen Mieters keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt werde.

In seinen einschlägigen Entscheidungen (siehe z.B. BGH, Urt. v. 23.06.2004) hatte der Bundesgerichtshof stets darauf abgestellt, ob der angegebene Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehle ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen, sie sei dann aus Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zuließen.