Unangemessene Benachteiligung eines Kaufinteressenten durch Reservierungsgebühr eines Immobilienmaklers

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Verbraucherin interessierte sich im August 2014 für den Kauf einer Wohnung. Sie schloss in diesem Zusammenhang mit einer Immobilienmaklerin eine Reservierungsvereinbarung. Dadurch wurde gemäß einer Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Gebühr in Höhe von 2.236 EUR fällig. Nachdem die Verbraucherin vom Kauf der Wohnung abstand nahm, verlangte sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dies lehnte die Maklerin ab und verwies zur Begründung auf einen Passus in der Reservierungsvereinbarung, wonach eine Rückerstattung nur im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags über die reservierte Wohnung erfolgt. Die Verbraucherin hielt dies für unzulässig und erhob Klage auf Zahlung.

Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied zu Gunsten der Verbraucherin. Ihr habe gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr zugestanden, da sie diese ohne Rechtsgrund an die Immobilienmaklerin geleistet habe. Die Vereinbarung über die Zahlung der Gebühr sei aufgrund unangemessener Benachteiligung der Verbraucherin gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen.

Unangemessene Benachteiligung aufgrund fehlender Vorteile

Nach Auffassung des Amtsgerichts liege in einer Reservierungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung, wenn nicht gewährleistet werde, dass sich aus der kostenpflichtigen Reservierungsvereinbarung für die Kaufinteressenten nennenswerte Vorteile ergeben. Mit der Reservierungsvereinbarung seien jedoch keine nennenswerten Vorteile für die Verbraucherin verbunden gewesen. Sie habe lediglich dazu geführt, dass die Maklerin für ihre vom Verkäufer beauftragte Maklertätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen habe lassen.

Reservierungsvereinbarung weicht von gesetzlicher Regelung zur Maklerprovision ab

Die Reservierungsvereinbarung weiche damit von dem wesentlichen Grundgedanken des § 625 BGB ab, so das Amtsgericht weiter, wonach Maklerprovisionsansprüche nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit entstehen. Für die Kaufinteressenten sei es aber nicht sicher, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Maklerin könne nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Eigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten den Kaufvertrag abschließe.

Kein Veräußerungsverbot durch Vereinbarung zwischen Interessent und Makler

Die Möglichkeit eines Verkaufs des reservierten Objekts an einen Dritten durch den Eigentümer, sei nach Ansicht des Amtsgerichts nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Reservierungsvereinbarung einen Zusatz enthält, wonach der Makler dafür sorgen werde, dass der Eigentümer das reservierte Objekt nicht verkaufen wird. Eine solche Vereinbarung zwischen Kaufinteressent und Makler führe nicht zu einem Veräußerungsverbot für den Eigentümer.

Formungültigkeit der Reservierungsvereinbarung

Die kostenpflichtige Reservierungsvereinbarung sei zudem gemäß § 125 BGB formunwirksam gewesen, so das Amtsgericht. Denn solche Vereinbarungen bedürfen in entsprechender Anwendung des § 311 b BGB der Beurkundung, wenn durch sie auf den Kaufinteressenten ein Druck zum Erwerb ausgeübt werde. Von einem solchen Druck sei auszugehen, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von 10 % der zu erwartenden Maklerprovision übersteige. So habe der Fall hier gelegen.