Mietpreisbremse in Hessen unwirksam

Der Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls mietete im Jahr 2016 eine Wohnung in Frankfurt. Mit seiner Klage wendet er sich gegen die Höhe der vereinbarten Miete. Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das nach der Hessischen Mietbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 einen angespannten Wohnungsmarkt hat. Diese Mietbegrenzungsverordnung wurde durch den Landesgesetzgeber auf Grundlage der sogenannten "Mietpreisbremse" (§ 556 d Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) erlassen.

LG erklärt Hessische Mietbegrenzungsverordnung wegen nicht ordnungsgemäßer Begründung für unwirksam

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte im September 2017 geurteilt, dass die Mietpreisbremse wirksam sei (Az.: 33 C 3490/16). Die für Mietsachen zuständige Berufungskammer des Landgerichts Frankfurt am Main hat dieses Urteil nun abgeändert. Das Landgericht legte in seiner Entscheidung dar, dass die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden sei. Daher sei sie unwirksam. Das Begründungserfordernis sei in der sogenannte "Mietpreisbremse" (§ 556 d BGB) ausdrücklich festgeschrieben. Der Hessische Landesgesetzgeber habe die Verordnung deswegen nicht richtig begründet, weil er zum Zeitpunkt ihres Erlasses nur einen Begründungsentwurf vorgelegt habe. Das Landgericht stellte fest, dass jede Seite quer dick mit dem Wort "Entwurf"’ gekennzeichnet worden sei.

Bloßer Entwurf einer Begründung nicht ausreichend

Das Gericht führte zur weiteren Urteilsbegründung aus, dass die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme bedürfen, um auf diese Weise den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen. Darüber hinaus müsse die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen worden sei. Der bloße Entwurf einer Begründung genüge dem nicht.

Nachschieben einer Begründung heilt Mangel der Verordnung nicht

Die offizielle Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung habe die Hessische Landesregierung frühestens im Jahr 2017 als pdf-Download auf der Homepage des zuständigen Ministeriums öffentlich zugänglich gemacht. Eine Veröffentlichung im Gesetzes- und Verordnungsblatt des Landes Hessen sei nicht erfolgt. Das Nachschieben einer Begründung heile den Mangel der Verordnung nicht.

§ 556 d des Bürgerlichen Gesetzbuches, sogenannte "Mietpreisbremse"

Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.