Unzulässige Umlage von Gartenpflegekosten für öffentlich zugängliche Gemein­schafts­flächen

In dem zugrunde liegenden Fall lebten die Mieter einer Wohnung seit November 2014 in einer von der Vermieterin als "Stadtquartier" bezeichnete Wohnanlage in Berlin-Buch. Neben den Wohnungen befanden sich in dem Areal auch eine öffentliche Sporthalle, Schulen, Kindergärten und eine Seniorenwohnanlage. Die Mieter wendeten sich nun dagegen, dass nach den Nebenkostenabrechnungen für die Jahr 2016 und 2017 die Kosten für die Pflege der Gemeinschaftsflächen tragen sollten. Da die Vermieterin die Umlage für zulässig erachtete, klagte sie auf Zahlung. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Unzulässige Umlage der Gartenpflegekosten

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Die Umlage der Gartenpflegekosten auf die Mieter sei unzulässig, da es sich bei den Kosten nicht um Betriebskosten handele. Es fehle der Bezug zur Mietsache, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten angesehen werden. Ob eine derartige Widmung vorliegt, richte sich maßgeblich nach den bauplanerischen Bestimmungen oder dem Gesamtbild.

Nutzung des Geländes durch die Öffentlichkeit

Aufgrund des Gesamtbildes sei nach Auffassung des Landgerichts davon auszugehen, dass das Gelände einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich sei. Diesen Eindruck habe jedenfalls die Vermieterin vermittelt.