Unwirksame Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in Brandenburg klagte gegen die Vermieterin auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen in den Jahren 2014 bis 2016. Die Mieterin hielt unter anderem die Umlage der Kosten für die kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung für unzulässig. Die Umlage erfolgte durch die Allgemeinen Mietbedingungen. Auf diese Kosten hatte die Mieterin insgesamt über 150.000 € gezahlt. Das Landgericht Potsdam gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen

Das Oberlandesgericht Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieterin stehe der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen zu. Die Regelung zur Umlage der Kosten für die kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei daher unwirksam. Zwar können Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung wirksam umgelegt werden. Der im vorliegenden Fall verwendete Begriff der "Vor-Ort-Betreuung" sei aber weder in der Betriebskostenverordnung noch durch eine gefestigte Handelspraxis oder Rechtsprechung definiert.

Unbestimmte Begriffe "Centermanagement", "Raumkosten" und "Allgemeiner Service"

Die in den Allgemeinen Mietbedingungen enthaltene beispielhafte Aufzählung, was unter dem Begriff der "Vor-Ort-Betreuung" zu verstehen sei, helfe nach Auffassung des Oberlandesgerichts nicht weiter, da sie unvollständig sei und teilweise ebenfalls unbestimmte Begriffe wie etwa "Centermanagement" beinhalte. Positionen, die nicht in der Betriebskostenverordnung definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie "Centermanagement", "Raumkosten" oder "Allgemeiner Service" sei nicht ausreichend.