Mietminderung bei zu heißer Wohnung

Im Fall hatte ein Mieter eine im Jahr 1998 gebaute Neubauwohnung im 4. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gemietet. Die Wohnung bestand aus zwei Zimmern, einer Einbauküche mit Essbar, Duschbad mit WC, Flur, einer Dachterrasse und einem Abstellraum. Die Wohnung war nach Süden ausgerichtet, so dass von vornherein zu erkennen war, dass hier mit Erwärmungen in den Sommermonaten in dieser Endetagenwohnung zu rechnen war. Die Miete inkl. Nebenkosten betrug 1.065,36 EUR. Der Mieter kürzte im September 2003 die Miete um 205,60 EUR, weil es in der Wohnung unerträglich heiß geworden war. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung dieses einbehaltenen Betrages. Widerklagend forderte der Mieter, dass der Vermieter einen Wärmeschutz anbringe.

Das Amtsgericht Hamburg wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Das Gericht stellte fest, dass die Mietwohnung mit einem erheblichen Mangel versehen sei, der den Mieter berechtige, die Miete zu mindern.

Zu heiße Wohnung stellt Mietmangel dar

Zwar müsse ein Mieter einer Endetagenwohnung ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als ein Mieter einer anderen Geschosswohnung; jedoch seien auch hier Grenzen gesetzt. Soweit die Mietvertragsparteien keine besonderen Vereinbarungen getroffen hätten, müssten aber die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen bezüglich des Wärmeschutzes zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingehalten werden. Daneben liege auch ein Mangel vor, wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreiche, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt werde; z.B. wenn nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Gesundheitsgefahr vorliege.

Ob hier eine Gefahr für die Gesundheit bestehe, könne allerdings dahinstehen, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Wärmeschutzbestimmungen nicht eingehalten worden seien, führte das Gericht aus.

Da die Wohnung eine hochpreisige, qualitativ gut ausgestatte Neubauwohnung sei, handele es sich um einen erheblichen Mangel, wenn in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge von Sonneneinstrahlung Temperaturen herrschten, die deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegen. Dieser Mangel berechtige zu einer Minderung der Miete von 20 % jeweils in den Sommermonaten, in denen es zu einer übermäßigen Aufhitzung der Wohnung komme. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle liege nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25-26 Grad. Der Mangel sei für den Mieter vorher nicht erkennbar gewesen, da er die Wohnung im Winter angemietet hatte.

Vermieter muss Wärmeschutz anbringen

Das Gericht gab der Widerklage des Mieters statt und verurteilte den Vermieter den Mangel zu beseitigen. Der Vermieter müsse einen fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz anbringen. Ein Sachverständiger schlug dafür z.B. das Anbringen von Außenjalousien vor und veranschlagte den Gesamtaufwand auf 9.500 EUR. Dieser Aufwand sei verhältnismäßig und dem Vermieter zumutbar, da die Instandsetzungsmaßnahme den Wert einer Jahresmiete nicht erreiche, führte das Gericht aus.