Heizkosten-Verbrauchsschätzung muss erläutert werden

Im zugrunde liegende Fall bezog ein Mieter während der Abrechnungsperiode 2004 seine neue Wohnung. Der mit der Ablesung der Heizung beauftragte Ablesedienst konnte den Mieter nie zu Hause antreffen, um den Verbrauch abzulesen. Daraufhin wurde sein Verbrauch für das Abrechnungsjahr 2004 geschätzt. Die Rechnung enthielt keine weiteren Angaben darüber, auf welcher Grundlage die Schätzung erfolgte. Der Mieter weigerte sich, die Rechnung zu bezahlen, so dass der Vermieter letztlich vor dem Amtsgericht klagte.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht wiesen die Klage des Vermieters jedoch ab. Das Landgericht entschied, dass die Heizkostenabrechnung formell unwirksam sei, weil in ihr nicht die Grundlagen für die Schätzwerte erläutert worden seien. Auch wenn die Schätzung gem. § 9 a Heizkostenverordnung korrekt sei, müsse der Mieter wegen der fehlenden Erläuterung die Rechnung nicht begleichen.

Weil bei der Schätzung der ersten Abrechnungsperiode nicht auf die Verbrauchswerte des Mieters aus den Vorjahren zurückgegriffen werden konnte, hätte der Vermieter dem Mieter die zugrunde gelegte Schätzmethode erläutern müssen, meinten die Richter. Die Schätzgrundlagen hätten aus den Abrechnungsunterlagen selbst für den Mieter ersichtlich sein müssen.

Auszug aus der Heizkostenverordnung:

§ 9 a Kostenverteilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

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