Mit Einzug in Wohnung erhält Mieter keine Kenntnis von Wohn­flächen­abweichung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im April 2014 bezog eine Mieterin ihre neue Wohnung in Bonn. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 49,18 qm groß sein. Eine von der Mieterin im April 2021 veranlasste Vermessung der Wohnung ergab jedoch eine Wohnungsgröße von nur 42,64 qm. Aufgrund dieser Wohnflächenabweichung klagte die Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete seit April 2014. Die Vermieterin wehrte sich gegen die Klage unter anderem mit der Begründung, die Mieterin hätte die Wohnflächenabweichung mit Einzug bemerken müssen. Jedenfalls hätte sie die Wohnung vermessen müssen. Daher sei der Rückzahlungsanspruch für den Zeitraum bis 2017 verjährt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Bonn gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieterin.

Keine Verjährung des Rückzahlungsanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Mieterin stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB der Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete für den Zeitraum von April 2014 zu. Der Anspruch sei für den Zeitraum bis 2017 nicht verjährt. Zwar unterliege der Anspruch der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist aus § 195 BGB. Jedoch beginne die Frist erst mit Kenntnis der Anspruch begründenden Umstände.

Keine Kenntnis von Wohnflächenabweichung durch Einzug in Wohnung

Eine konkrete Kenntnis der Mieterin von sämtlichen in die Wohnflächenberechnung einzustellenden Maßen ergebe sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedenfalls nicht ohne Weiteres durch den Bezug der Wohnung. Es sei nicht typisch, dass bei Bezug einer Wohnung üblicherweise sämtliche Wände und Raumhöhen durch den Mieter ausgemessen werden. Allein durch Nutzung vermittelte optische Eindruck oder das Ausmessen einzelner Wände vermittele dem Mieter keine Kenntnis sämtlicher für eine Wohnflächenberechnung erforderlichen Tatsachen. Kenntnis der Mieterin könne daher erst mit der von ihr veranlassten Vermessung im April 2021 angenommen werden.

Keine Pflicht zum Vermessen der Wohnung nach Einzug

Es liege auch keine grob fahrlässige Unkenntnis von der Wohnflächenabweichung vor, so der Bundesgerichtshof. Ein Mieter sei nämlich nicht verpflichtet, anlässlich des Bezugs der Wohnung diese vollständig auszumessen, um eine im Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe zu überprüfen.