Mietminderung: Fällt die Heizung im Winter aus, ist nur die halbe Miete fällig

Im vorliegenden Fall sprach eine Vermieterin einer Familie die fristlose Kündigung aus, nachdem diese ihre Miete um 100 Prozent aufgrund einer defekten Heizungsanlage gemindert hatte. Die Familie begründete ihren Anspruch mit dem Umstand, dass die Heizungsanlage auch nach mehreren Reparaturversuchen durch Fachfirmen seit längerer Zeit nicht mehr funktioniert habe und es durch die fehlende Beheizbarkeit der Wohnung zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Familienmitglieder und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung und an den Möbeln gekommen sei. Die Mieter stellten schließlich die Zahlung für die Monate Februar und März ein, woraufhin die Vermieterin die fristlose Kündigung aussprach.

Weitere Nutzung der Wohnung schließt nach Meinung des Vermieters eine Mietminderung um 100 Prozent aus

Die Vermieterin war der Meinung, die Mieter seien zu einer Mietminderung nicht berechtigt. Sie habe umgehend nach Bekanntwerden des Problems Fachfirmen mit der Reparatur der Heizungsanlage beauftragt, die die Schäden auch behoben hätten. Außerdem hätten die Mieter nicht rechtzeitig Heizöl eingekauft und damit das mehrmalige Aussetzen der Heizung selbst verschuldet. Zudem könne auch deshalb keine vollständige Minderung der Miete erfolgen, da die Wohnung weiterhin genutzt worden sei. Auch stehe § 6 des Mietvertrages einer Mietminderung entgegen, da dieser die schriftliche Ankündigung der Mietzinsminderung durch den Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der betreffenden Miete als Bedingung für eine Minderung fordere.

Mietminderung um mindestens 50 Prozent ist gerechtfertigt

Nach Auffassung des Landgerichts Bonn hatte die Vermieterin keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung auf Grundlage der von ihr vorgenommenen fristlosen Kündigung, da ein Grund hierfür nicht vorliege. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wäre ein Mietrückstand um mehr als eine Monatsmiete gewesen, was im vorliegenden Fall nicht gegeben sei. Die Mieter waren aufgrund der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung zu einer Mietminderung um 50 Prozent berechtigt, da die Nutzbarkeit der Mieträume zu Wohnzwecken ganz erheblich beeinträchtigt gewesen sei. Damit ergebe sich ein Mietrückstand zum Zeitpunkt der erfolgten Kündigung, der hier für die Monate Februar und März zu berechnen war, von genau 500 DM. Dieser Betrag entspreche genau einer Monatsmiete, jedoch nicht mehr.

Kein Verschulden der Mieter an Heizungsausfall

Das Gericht sah das Versäumnis der Vermieterin darin, dass sie sich nicht über den Erfolg der durchgeführten Reparaturarbeiten informiert habe. Außerdem könne der Vorwurf gegen die Mieter nicht aufrechterhalten werden, dass sie kein Heizöl eingekauft hätten. Durch Vorlage entsprechender Schriftstücke habe die Familie beweisen können, dass sie Heizöl in benötigter Menge eingekauft habe. Ein Anspruch der Vermieterin auf Herausgabe der Wohnung lag demnach nicht vor.