Heizungsausfall während der Wintermonate - 100 % Mietminderung

Grund für den Heizungsausfall war, dass ein Nachbar die Ölsteigeleitung, die durch dessen Wohnung verlief, wegen eines Streits mit der später beklagten Mieterin durchgeschnitten hatte. Diese zeigte die Unterbrechung der Ölleitung der Vermieterin an und bat mehrfach vergeblich um Abhilfe. Schließlich minderte sie die Miete. Die Vermieterin verklagte sie daraufhin auf Zahlung der rückständigen Miete. Sie begründete ihre Klage damit, dass die Minderung nicht gerechtfertigt sei. Es sei nicht ihre Sache, für die Beheizung zu sorgen. Die Unterbrechung der Ölsteigeleitung sei auf Unstimmigkeiten zwischen der Beklagten und einem anderen Mieter zurückzuführen. Es wäre ihr auch möglich gewesen, die Heizung ohne besonderen Aufwand auf Kohle / Koksbasis umzustellen.

Mietmangel berechtigt unabhängig vom Verschulden des Vermieters zur Minderung

Diese Argumentation wies das Landgericht Hamburg zurück. Die Miete sei wegen eines erheblichen Mangels, der darin bestanden habe, dass die Heizung nicht auf der bei Vertragsschluss vorhandenen Basis habe betrieben werden können, gemindert. Die Minderung sei unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Sie betrage in den Monaten September bis Februar 100 %. Diese Schätzung beruhe auf der Erwägung, dass zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume in den Herbst- und Wintermonaten ohne Heizmöglichkeit praktisch unbenutzbar seien und dass ihre Benutzbarkeit in der übrigen Zeit im Durchschnitt mindestens um die Hälfte gemindert sei.

Vermieter kann von Mieter nicht Umstellung der Heizungsart verlangen

Die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung werde auch nicht dadurch berührt, dass möglicherweise mit geringem Aufwand eine Umstellung der Heizung auf Kohle bzw. Koksbasis hätte durchgeführt werden können, wie es die Klägerin von der Beklagten verlangt hatte. Die Richter führten aus, dass es zum einen Sache der Klägerin gewesen wäre, die erforderliche Umstellung vorzunehmen. Denn sie habe die Räume mit einer funktionsfähigen Heizung vermietet und sei daher verpflichtet, die Funktionsfähigkeit zu erhalten. Zum anderen wäre der Mietmangel durch Umstellung der Heizung auch deshalb nicht beseitigt worden, weil die Beklagte auf Grund ihrer Berufstätigkeit und ihres schlechten Gesundheitszustandes nicht in der Lage gewesen sei, die Heizung auf Kohle bzw. Koksbasis zu betreiben.

Ordnungsgemäße Beheizbarkeit auch in Gewerberäumen erforderlich

Die Richter führten zum Einwand der Klägerin, dass es sich um Gewerberaum gehandelt habe, aus, dass es dahingestellt bleiben könne, ob die Räume zu Wohnzwecken oder zum Betrieb eines Gewerbes vermietet worden seien. In beiden Fällen sei eine ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Räume erforderlich. Die Richter ließen auch den Verweis der Klägerin auf den Mietvertrag nicht gelten, wonach die Minderung wegen Ausfalls der Heizungsanlage ausgeschlossen sein sollte. Diese Klausel sei bei Wohnraum unwirksam. Selbst wenn es sich um ein Gewerbemietverhältnis handele, sei die Vereinbarung dahin auszulegen, dass die Minderung nur bei kurzfristigem Heizungsausfall ausgeschlossen sein sollte, nicht aber im Fall eines völligen Ausfalls über einen längeren Zeitraum hinweg.