AG München zur Möglichkeit der Mietminderung bei Taubenbefall des Balkons und Feuchtigkeit im Keller

Anfang 2006 vermietete die spätere Klägerin eine Wohnung im 2. Obergeschoss in München in der Maxvorstadt an die spätere Beklagte. Das Gebäude wurde um 1950 erbaut. Die Miete betrug 820,- Euro. Ab Oktober 2008 minderte die Mieterin die Miete, zunächst für Oktober und November um jeweils 240,- Euro, dann jeweils um 20,- Euro. Sie bemängelte, dass der Keller nicht nutzbar sei. Der Boden sei feucht. Deshalb seien schon mehrere Gegenstände dort verschimmelt. Außerdem würden immer wieder Tauben versuchen, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben.

Vermieterin klagt wegen noch ausstehender Miete

Die Vermieterin sah darin keinen Minderungsgrund. Als schließlich 620,- Euro an Miete ausstanden, erhob sie Klage vor dem Mietgericht des Amtsgerichts München.

Mieterin hätte bereits bei Einzug in Nachkriegsgebäude mit ungenügender Bodendämmung und nicht ausreichender Feuchtesperre rechnen müssen

Der zuständige Richter gab ihr Recht: Eine Minderung wegen des feuchten Kellers scheide aus. Das Anwesen sei um das Jahr 1950 erbaut worden. Nach dem zweiten Weltkrieg sei in Deutschland innerhalb kürzester Zeit sehr viel Wohnraum benötigt worden. Es sei daher allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Deshalb ginge auch der Mietspiegel der Stadt München bei Gebäuden aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei den Gebäuden, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin hätte daher bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfüge und damit nicht uneingeschränkt zur Lagerung von Gegenständen geeignet sei.

Starker Zuflug von Tauben gehört zum allgemeinen Lebensrisiko

Auch bei dem geschilderten Taubenbefall handele es nicht um einen Mangel. Tauben, insbesondere in der Lage des Anwesens in der Münchner Maxvorstadt, seien ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Entscheidend für die Verantwortung der Vermieterin sei, ob sie eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe.

Minderung wegen Taubenbefalls würde Garantiehaftung der Vermieterin zu weit ausdehnen

Vorliegend sei aber nicht erkennbar, dass dies, zum Beispiel durch eine besondere Fassadengestaltung, geschehen sei. Vielmehr habe die Beklagte angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen seien. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung der Vermieterin zu weit ausdehnen. Es sei insbesondere auch kein Unterschied zu erkennen zu den Fällen, in denen es beispielsweise auf Grund eines feuchten Sommers zu einem besonders starken Stechmückenaufkommen käme oder in denen ein mitangemieteter Garten durch Maulwürfe umgegraben werde. Hier liege erkennbar kein Mangel vor. Der Vergleich damit zeige, dass der Vermieter ohne eigenes Zutun nicht für eine Taubenplage in einer innerstädtischen Wohnanlage verantwortlich gemacht werden könne.