BGH zum Beseitigungsanspruch des Vermieters: Vermieter muss vor Klageerhebung den Mieter abmahnen

Im Fall verschickte der Vermieter eine Abmahnung an seine geschäftsunfähige Mieterin und forderte sie auf, eine auf der Balkonbrüstung angebrachte Parabolantenne zu entfernen. Noch bevor der Betreuer vom Schreiben Kenntnis erlangte, verklagte der Vermieter die Mieterin auf Beseitigung. Der Mieter entfernte die Parabolantenne. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für beendet und stritten darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe.

Der Bundesgerichthof entschied, dass der Vermieter die Kosten tragen müsse, da die Klage unbegründet gewesen sei.

Der Vermieter habe die Mieterin vor der Klageerhebung nicht wirksam abgemahnt, denn gemäß § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) sei eine Abmahnung Voraussetzung für einen vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Beseitigungsanspruch. Die an die Mieterin persönlich gerichtete Abmahnung sei aufgrund der Geschäftsunfähigkeit der Beklagten unwirksam gewesen, da auf eine Abmahnung als rechtsgeschäftliche, empfangsbedürftige Willenserklärung die Vorschriften über Rechtsgeschäfte entsprechend anzuwenden seien.

§ 1004 BGB im Mietverhältnis nicht anwendbar

Zwar sei eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn ein etwaiger Beseitigungsanspruch auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützt werde. Jedoch könne in einem Mietverhältnis ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB gestützt werden, denn diese Vorschrift würde durch die speziellere Norm § 541 BGB verdrängt. Die konkrete Ausgestaltung der Vorschrift des § 541 BGB habe mieterschützenden Charakter. Durch das dort, nicht aber in § 1004 BGB aufgenommene Erfordernis einer vorherigen Abmahnung des Mieters durch den Vermieter solle dem Mieter eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen dürfe.