BGH: Klausel im Mietvertrag über vom Mieter gesondert zu zahlende Ver­waltungs­kosten­pauschale unwirksam

In dem zugrunde liegenden Fall zahlte der Mieter einer Wohnung im Berlin seit Mietbeginn im Juli 2015 monatlich eine Verwaltungskostenpauschale von 34,38 Euro. Diese Pauschale war im formularmäßigen Mietvertrag neben der Nettomiete gesondert ausgewiesen. Der Mieter hielt die Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale für unwirksam und verlangte die seit Juli 2015 gezahlten Beträge zurück. Da sich die Vermieterin weigerte, erhob der Mieter Klage.

Amtsgericht weist Klage ab, Landgericht gibt ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Mitte die Klage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Dem Mieter stehe seiner Auffassung nach gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Verwaltungskostenpauschale zu, da die entsprechende Vereinbarung gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoße und somit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Über die Grundmiete hinaus sei gemäß § 556 Abs. 1 BGB nur die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten gestattet. Davon umfasst seien nicht Verwaltungskosten. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Rückerstattung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Revision der Vermieterin zurück. Ein Rückerstattungsanspruch bestehe, da die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei.

Vermieter darf grundsätzlich Verwaltungskosten in Grundmiete einpreisen

Zwar dürfe der Vermieter im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten Grund- bzw. Netto-Miete vornehmen und dadurch einen Hinweis auf seine interne Kalkulation geben, so der Bundesgerichtshof. Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die Vermieter in die Grundmiete einpreisen oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben könne, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Miete bilde. Im vorliegenden Fall könne jedoch die formularmäßig vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als bloße Offenlegung der internen Kalkulation gesehen werden.

Ausweis der Pauschale kein reiner Hinweis auf interne Kalkulation des Vermieters

Schon die Bezeichnung als "Verwaltungskostenpauschale" zeige nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen als "Pauschale" fremd seien. Hinzu komme, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten seien. Die Berechnung der Mietkaution spreche ebenfalls gegen eine Einordnung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Denn die Kautionshöhe habe dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettomiete entsprochen. Die Zuordnung der Pauschale zur Grundmiete stehe ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten habe. Da es sich bei den Verwaltungskosten ihrer Natur nach um Betriebskosten handele, spreche dies aus Sicht eines verständigen und redlichen Mieters für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit nach § 560 Abs. 1 BGB eröffnet habe.