BGH: Zutrittsrecht des Vermieters zur Wohnung zwecks Gutachtenerstellung zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin einer Doppelhaushälfte in Oberbayern beabsichtigte eine Mieterhöhung. Da die Doppelhaushälfte nicht von einem Mietspiegel erfasst wurde, beauftragte die Vermieterin einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Um das Gutachten erstellen zu können, musste der Sachverständige Zutritt zur Doppelhaushälfte haben. Dies verweigerte aber der Mieter wiederholt, so dass die Vermieterin schließlich Klage auf Duldung des Zutritts erhob.

Amtsgericht und Landgericht gaben Duldungsklage statt

Sowohl das Amtsgericht Erding als auch das Landgericht Landshut gaben der Duldungsklage statt. Dagegen richtete sich die Revision des Mieters.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Zutritt zur Wohnung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Vermieterin stehe ein Anspruch auf Zutritt zu der Doppelhaushälfte gemeinsam mit dem Sachverständigen zu. Das Interesse der Vermieterin, die Mietsache zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung zu begutachten, stelle einen sachlichen Grund für das Zutrittsbegehren dar.

Beschaffenheit der Wohnung maßgeblich für ortsübliche Vergleichsmiete

Die Beschaffenheit der Mietsache sei gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgebend für die ortsübliche Vergleichsmiete, so der Bundesgerichtshof. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehöre auch deren Erhaltungszustand, welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne.