Bei Einbruchsgefahr durch unzureichend vermauerte Wandöffnung liegt ein Mietmangel vor

Im Fall betrieb der Mieter (hier: Kläger) in den Mieträumlichkeiten ein Elektrofachgeschäft. Vor Abschluss des Mietvertrages befand sich an der Rückseite des Gebäudes eine Tür- oder Fensteröffnung, die ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert worden war. Auf diese nicht von innen sichtbare Beschaffenheit war der Mieter nicht hingewiesen worden. An die Gebäuderückseite grenzte ein Brachgelände der Deutschen Bahn AG. Eines Nachts drangen durch diese Maueröffnung Einbrecher ein, die Elektrogeräte im Wert von ca. 50.000,- EUR entwendeten. Der Mieter verlangte mit einer Teilklage vom beklagten Vermieter Schadensersatz in Höhe von ca. 850,- EUR für einen Verstärker.

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Der Vermieter hafte gemäß § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 536 a Abs. 1Satz 1 Alt. 1 BGB für den Schaden. Die Mieträume seien nämlich bei Mietvertragsabschluss hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB gewesen.

Ein Mangel der Mietsache liege dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt sei. Es seien die Vertragsparteien, die den Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs festlegen. Ein Mangel sei nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweiche. Hätten die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so seien insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen.

Wenn aber - wie hier - eine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" fehle, müsse anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schulde, bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrags vom Vermieter verlangen könne. Der Vermieter schulde hinsichtlich des Mauerwerks den üblichen Sicherheitsstandard. Üblicher Sicherheitsstandard bedeute nicht, dass jedweder Einbruch ausgeschlossen sei. Die nicht fachgerechte Vermauerung stelle aber eine erhebliche Gefahrenquelle für Einbrüche dar. Dies sei ein anfänglicher Mangel an der Mietsache.

Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters entfalle auch nicht etwa deshalb, weil der Mieter den Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkenntnis nicht angezeigt hätte. Hier gäbe es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter den Mangel kannte. Der Mangel hätte sich auch nicht aufgedrängt, da er von innen nicht sichtbar war.