Unzulässige Sicherung eines Vermieter­pfand­rechts durch dauerhaftes Zuparken von Grund­stücks­zufahrten

In dem zugrunde liegenden Fall machte die Vermieterin einer Gewerbehalle gegenüber ihrem Mieter das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) geltend. Der Mieter betrieb in der Halle eine kleine Kfz-Werkstatt. Als der Mieter anfing Gegenstände aus der Halle zu entfernen, wie etwa Werkstatteinrichtungen und Stahlmöbel des Büros, blockierte die Vermieterin sämtliche Zufahrten zur Halle, indem sie sie zuparkte. Der Mieter war damit nicht einverstanden, sodass der Fall vor Gericht kam.

Landgericht wertet Zuparken der Zufahrten als Besitzstörung

Das Landgericht Berlin wertete das Zuparken der Zufahrten durch die Vermieterin als verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) und damit als Besitzstörung. Dem Mieter habe daher gemäß § 862 BGB ein Unterlassungsanspruch zugestanden. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Kammergericht bejaht ebenfalls Unterlassungsanspruch

Das Kammergericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Das Zuparken der Grundstückszufahrten habe eine Störung des Besitzes an den Mieträumen dargestellt und somit einen Unterlassungsanspruch des Mieters begründet. Der Umstand, dass sich die abgestellten Fahrzeuge auf öffentlichem Straßenland befanden, habe dabei keine Rolle gespielt.

Kein Selbsthilferecht zum Schutz des Vermieterpfandrechts

Der Vermieterin habe nach Ansicht des Kammergerichts kein Selbsthilferecht gemäß § 562 b BGB zum Schutz des Vermieterpfandrechts zugestanden. Sie habe somit die Zufahrten nicht blockieren dürfen. Es sei zu beachten, dass das Selbsthilferecht keine Dauermaßnahmen rechtfertige. Vielmehr dürfe der Vermieter nur eine Maßnahme bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig seien, ergreifen.

Vermieterpfandrecht nur bei Vorliegen pfändbarer Gegenstände

Zudem bestehe ein Vermieterpfandrecht unter anderem nur dann, so das Kammergericht, wenn pfändbare, im Eigentum des Mieters stehende Gegenstände vorhanden seien. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen. Die entfernten Gegenstände seien gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unpfändbar gewesen. Danach dürfen Werkzeuge, Materialen, Büromöbel und Maschinen des Kfz-Werkstattinhabers nicht gepfändet werden.