Anforderungen an einen wirksamen Vertragsschluss bei bestehendem Schriftformerfordernis

Die Klägerin begehrt die Feststellung des Bestehens des Pachtverhältnisses mit der Beklagten bis zum 31.12.2007. Bereits mit Vertrag vom 10.10.2000 hatte die Klägerin von der Beklagten die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum Betrieb eines Restaurants gepachtet. Der Vertrag war bis zum 31.12.2002 befristet. Anfang 2002 verhandelten die Parteien über einen Nachtrag zum Vertrag. Nach einem von der Beklagten erstellten und unterzeichneten sowie an die Klägerin mit Bitte um Gegenzeichnung übersandten Nachtragsentwurf sollte das Pachtverhältnis u.a. bis zum 31.12.2007 verlängert werden. Die Klägerin übersandte der Beklagten in der Folge zwar eine Kopie des von ihr unterzeichneten Nachtrags. Dass der Beklagten das Original des von der Klägerin unterzeichneten Nachtrags zugegangen ist, ist aber weder vorgetragen noch bewiesen. Mit Schreiben vom 31.08.2005 kündigte die Beklagte unter Hinweis auf die fehlende Unterzeichnung des Nachtrags durch die Klägerin das Pachtverhältnis zum 31.12.2005.

Die Kammer hat der Klage teilweise stattgegeben und festgestellt, dass das Pachtverhältnis zum 31.12.2006 beendet wurde. Sie ist der Auffassung, dass zwar davon auszugehen sei, dass sich die Parteien tatsächlich auf eine Verlängerung des Pachtverhältnisses zum 31.12.2007 geeinigt haben. Das Schriftformerfordernis sei jedoch nicht eingehalten, so dass die Beklagte berechtigt gewesen sei, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Kammer führt in ihrer Entscheidung aus:

„Die Beklagte war dennoch berechtigt, den Pachtvertrag vorzeitig ordentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB entsprach. Danach muss ein Vertrag entweder von allen Beteiligten auf derselben Urkunde oder (…) jeweils auf der für den Gegner bestimmten Urkunde unterzeichnet werden. Zwar mögen die Gesellschafter der Klägerin den Nachtragsentwurf tatsächlich unterzeichnet haben, jedoch ist bei empfangsbedürftigen Willenerklärungen, die dem Schriftformerfordernis unterliegen, erforderlich, dass die formgerecht errichtete Erklärung dem Erklärungsempfänger auch zugeht (…). Es kann jedoch nicht festgestellt werden, dass der unterzeichnete Nachtrag der Beklagten tatsächlich zugegangen ist (…)

Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- und Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (…), mit der Maßgabe, dass er unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen zum Schluss des ersten Jahres gekündigt werden kann (…)

Gemäß § 584 BGB kann ein unbefristeter Pachtvertrag nur zum Schluss eines Pachtjahres gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Die Kündigung am 31.08.2005 zum 31.12.2005, dem Schluss des Pachtjahres, war demnach verspätet. Ein falsch angegebener Termin macht die Kündigung jedoch nicht unwirksam. Sie wirkt vielmehr zum nächst zulässigen Termin (…) Dies wäre der Schluss des nächsten Pachtjahres, der 31.12.2006.“