Leerstand denkmalgeschützter und sanierungs­bedürftiger Gebäude rechtfertigt keine Reduzierung der Grundsteuer

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls, eine Gesellschaft, erwarb Eigentum an vier bebauten Grundstücken in der Koblenzer Altstadt, auf denen denkmalgeschützte bauliche Anlagen stehen. In dem notariellen Kaufvertrag ist ein Sanierungsbedarf von ungefähr 12 Millionen Euro festgehalten. In der Folgezeit ließ die Gesellschaft die baulichen Anlagen sanieren. Nach Erlass von Grundsteuermessbescheiden durch das Finanzamt Koblenz verlangte die Stadt Koblenz von der Klägerin für die vier Grundstücke für den Zeitraum 2014 bis 2017 insgesamt 83.183,52 Euro Grundsteuer B. Die Klägerin beantragte den Erlass der Steuer unter Hinweis auf die Sanierungskosten und das öffentliche Interesse an der Sanierung. Dies lehnte die Stadt allerdings ab. Nach erfolgloser Durchführung eines Widerspruchsverfahrens erhob die Klägerin Klage.

Erlass der Grundsteuer nach einschlägigen Bestimmungen grundsätzlich möglich

Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht Koblenz entschied, dass nach den einschlägigen Bestimmungen ein Erlass der Grundsteuer zwar in Betracht komme, da es sich bei den denkmalschützen Anlagen um stadthistorisch bedeutsame Gebäude handele, die sich im UNESCO-Weltkulturerbe Oberes Mittelrheintal befänden und bei denen es sich um anerkannte Kulturgüter nach der Haager Konvention handelten. Jedoch setze ein Erlass weiterhin voraus, dass die aus dem Grundeigentum erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel die jährlichen Kosten unterschritten und eine Kausalität zwischen der Unrentabilität und dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Denkmals feststellbar sei. An letzterem fehle es.

Immobilien wurden im Bewusstsein des Denkmalschutzes und der Sanierungsbedürftigkeit erworben

Die Klägerin habe die Immobilien im Bewusstsein des Denkmalschutzes und der Sanierungsbedürftigkeit erworben. Ein von vornherein unrentabler Erwerb von denkmalgeschützten Häusern könne nicht durch den Erlass der Grundsteuer kompensiert werden. Ein Teilerlass der Grundsteuer wegen des sanierungsbedingten Leerstands der Gebäude scheide ebenfalls aus. Zum einen habe die Klägerin die Minderung des Rohertrags durch die von ihrem Geschäftsführer getroffenen unternehmerischen Entscheidungen selbst herbeigeführt. Zum anderen beruhe die Steuerfestsetzung auf Grundsteuermessbescheiden des Finanzamts Koblenz. Das Finanzamt sei aufgrund unzutreffender Angaben der Klägerin davon ausgegangen, dass die Gebäude genutzt würden. Ohne eine Änderung dieser Bescheide komme eine Reduzierung nicht in Betracht. Überdies habe die Stadt mehrfach bekundet, sie werde die Grundsteuer neu festsetzen, sofern das Finanzamt den Einheitswert der Immobilien fortschreibe. Da zudem auch keine persönlichen oder sachlichen Billigkeitsgründe für einen Erlass oder eine Reduzierung der festgesetzten Grundsteuer gegeben seien, sei die Klage abzuweisen gewesen.