BGH: Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft kann trotz langjähriger Duldung zweckwidrigen Betrieb einer Gaststätte aufgrund Erweiterung um Außenterrasse untersagen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Seit dem Jahr 2004 betrieb das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Erd- und Kellergeschoss des Anwesens eine Gaststätte. Dies war nach der Teilungserklärung jedoch unzulässig. Die restlichen Wohnungseigentümer duldeten den Betrieb aber bis in das Jahr 2015. Da der Gaststättenbetreiber nämlich seinen Betrieb auf eine Außenterrasse erweiterte, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung.

Amtsgericht gibt Klage statt, Landgericht weist sie ab

Während das Amtsgericht Köln der Unterlassungsklage stattgab, wies sie das Landgericht Köln ab. Seiner Auffassung nach liege zwar eine zweckwidrige Nutzung des Teileigentums durch den Beklagten vor. Jedoch sei der Unterlassungsanspruch aufgrund der langjährigen Duldung des Gaststättenbetriebs verwirkt gewesen. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint Verwirkung des Unterlassungsanspruchs

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Klägerin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Der Unterlassungsanspruch sei nicht verwirkt. Werde nämlich eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründe eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers eine neue, eigenständige Störung, die einen neuen Unterlassungsanspruch auslöse. So habe der Fall hier gelegen. Die Erweiterung des Gastronomiebetriebs auf einen Außenbereich habe eine Zäsur dargestellt, die einen neuen Unterlassungsanspruch habe entstehen lassen. Es sei zu beachten, dass die neue Nutzung der Gaststätte mit der Außenterrasse zu einer im Vergleich zu der bis dahin erfolgten Nutzung erhöhten Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer geführt habe. Diese neue Nutzung des Teileigentums haben die Wohnungseigentümer nicht über lange Jahre hinweg geduldet.

Fehlende Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs über mehrere Jahre begründet keine Verwirkung

Zudem verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass ein auf zweckwidrige Unterlassung gerichteter Anspruch nicht schon deshalb verwirke, weil der Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht werde. Denn allein daraus ergebe sich nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer mit der zweckwidrigen Nutzung einverstanden seien.