BGH: Nutzung einer Teil­eigentums­einheit als Eisdiele mit Bestuhlung entspricht nicht erlaubter Nutzung als "Laden" gemäß Teilungserklärung

In dem zugrunde liegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft seit 2016 gegen den Mieter der im Erdgeschoss des Gebäudes gelegenen Teileigentumseinheit auf Unterlassung. Der Mieter betrieb in der Teileigentumseinheit eine Eisdiele. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor standen Stühle und Tische. Zudem befanden sich auf den Tischen Speisekarten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sah in der Nutzung als Eisdiele eine unzulässige Nutzung. Sie verwies auf die Teilungserklärung, wonach die Teileigentumseinheit nur als "Laden" genutzt werden dürfe.

Amtsgericht und Landgericht geben Unterlassungsklage statt

Sowohl das Amtsgericht Dieburg als auch das Landgericht Frankfurt am Main gaben der Unterlassungsklage statt. Die Nutzung der Räume als Eisdiele könnte unter Zugrundelegung des allgemeinen Sprachgebrauchs nicht unter dem Begriff des Ladens subsumiert werden. Es stehe nicht der Verkauf, sondern der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Unterlassung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision des Mieters zurück. Der Klägerin stehe nach § 1004 Abs. 1 BGB der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu.

Eisdiele ist kein Laden

Die Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstoße nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf. Durch das Aufstellen von Stühlen und Tischen werde der Kunde zum Verweilen und zum Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen. Der Kunde werde zum Gast. Wie bei einer Gaststätte stehe nicht mehr der bloße Verkauf von Eis und Kaffeespezialitäten und anderen Getränken im Vordergrund, sondern der Genuss bzw. Verbrauch dieser Speisen und Getränke vor Ort und die Kommunikation mit anderen Gästen.

Von Eisdiele geht größere Störung aus als von einem Laden

Zwar könne die Nutzung der Räume als Eisdiele zulässig sein, so der Bundesgerichtshof, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Laden. Dies sei jedoch bei einer Eisdiele mit Außenbestuhlung und dem Verkauf nach außen nicht der Fall. Schon der Verzehr der angebotenen Speisen und Getränke außerhalb einer Eisdiele sei regelmäßig mit Geräuschen verbunden, etwa mit dem Klappern von Geschirr und dem Rücken von Stühlen. Vor allem entstehe durch die Kommunikation der Gäste untereinander eine Geräuschkulisse.