BGH stärkt Mieterrechte - Ausführungsart von Schönheits­reparaturen ist Sache des Mieters

Im zugrunde liegenden Fall wurde einem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt. Im Mietvertrag hieß es unter § 2 Abs. 3 "Der Mieter hat nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)". Die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB), regelten dann unter Nr. 5 Abs. 2 "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Im November 2004 zog der Mieter aus, ohne die Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Die Vermieterin verlangte daher von Mieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 EUR.

BGH: Klausel ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen

Die Klage der Vermieterin wurde in allen Instanzen abgewiesen. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Zahlung habe, da die oben erwähnte Formularklausel unwirksam sei. Die Klausel sei unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Begriff "Ausführungsart" ist unklar

Unklar sei die Klausel, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Der Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei nicht zu erkennen, ob jede Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege.

Richter: Für Zustimmungsvorbehalt hat der Vermieter kein anerkennenswertes Interesse

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei.

Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin, führte der Bundesgerichtshof aus.