BGH: Verzicht auf Recht zur Eigenbedarfskündigung muss schriftlich vereinbart werden

Im Fall wollte ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Er hatte das Haus kurz zuvor erworben. In § 27 des Mietvertrages mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" hieß es: "- siehe Anlagen -".

Im Prozess legten der neue Vermieter und der Mieter verschiedene Anlagen vor. In der Anlage, die der Mieter vorlegte stand: "12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet". Dieser Passus fand sich in der vom Vermieter vorgelegten Anlage nicht. Bei beiden Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrages handelte es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Das Landgericht und auch der Bundesgerichthof gaben der Klage statt und verurteilten den Mieter zur Räumung.

Der BGH führte aus, dass das Mietverhältnis wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nicht zwischen den Mietvertragsparteien ausgeschlossen worden. Solle ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so sei hierfür die Schriftform gem. § 550 Satz 1 BGB erforderlich.

§ 550 BGB (entspricht im Wesentlichen § 566 BGB aF) verfolge den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintrete, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses sei der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers.

Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrages (hier: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung) nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergebe, müsse zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden. Dies sei hier nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Parteien vorgelegten Versionen - sei weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nehme im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags sei hier nicht möglich.