BGH: Bei vorzeitiger Entlassung aus Mietvertrag muss Mieter geeigneten und zumutbaren Nachmieter suchen

In dem zugrunde liegenden Fall begehrten die Mieter eines Einfamilienhauses im März 2013 die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, da einer der Mieter einen neuen Arbeitsplatz angenommen hatte und somit ein Umzug erforderlich war. Nach einer Regelung im Mietvertrag sollte das Mietverhältnis jedoch bis April 2015 laufen. Ein vorheriges Kündigungsrecht sei ausgeschlossen gewesen. Die Vermieterin erklärte sich dennoch bereit, die Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn sie einen neuen Nachmieter stellen. Dieser sollte allerdings mehrere Erklärungen abgeben, wie zum Beispiel zu den Familienverhältnissen und zur Bonität. Zudem durften die Mieter zwar einen Makler beauftragen, die Vermieterin untersagte aber das Anbringen eines Firmenschilds des Maklers am Haus. Die Mieter fanden im Januar 2014 einen Nachmieter. Da dieser es jedoch ablehnte die erforderlichen Erklärungen abzugeben, verweigerte die Vermieterin angesichts des Anreisewegs von 120 km die Durchführung eines Besichtigungstermins. Die Mieter hielten schließlich die Anforderungen an der Stellung eines Nachmieters für zu hoch, so dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kam.

Amtsgericht und Landgericht hielten Anforderungen an Stellung eines Nachmieters für zu hoch

Sowohl das Amtsgericht Mühlheim an der Ruhr als auch das Landgericht Duisburg hielten die Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters für zu hoch. Die Verpflichtung zur Benennung eines Nachmieters sei entfallen, weil die Vermieterin den Mietern die Suche nach einem geeigneten Nachmieter erschwert und somit nahezu unmöglich gemacht habe. Die Anforderungen seien gezielt so hoch geschraubt worden, dass sie nicht haben erfüllt werden können. Die Vermieterin habe sich widersprüchlich verhalten, da sie einerseits einen Nachmieter akzeptiert habe, aber andererseits die Suche nach einem solchen boykottiert habe. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundesgerichtshof hielt Anforderungen für zumutbar

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob die Entscheidung des Landgerichts auf. Die Vermieterin habe die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag von der Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters abhängig machen dürfen. Die Anforderungen daran seien nicht zu hoch gewesen.

Pflicht zur Durchführung von Besichtigungsterminen sowie Sammeln von Informationen zur Bonität und Zuverlässigkeit

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe es allein den Mietern oblegen, einen geeigneten Nachfolger zu benennen. Es sei ihre Sache gewesen, die Vermieterin über die Person des Nachmieters aufzuklären und ihr sämtliche Informationen zu geben, die diese benötigt habe, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Die Vermieterin habe sich demgegenüber nicht aktiv an der Suche beteiligen müssen. Die Mieter haben sich daher um Mietinteressenten bemühen, Besichtigungstermine durchführen sowie Unterlagen über Bonität und Zuverlässigkeit anfordern müssen.

Kein widersprüchliches Verhalten der Vermieterin

Die Vermieterin habe sich auch nicht widersprüchlich verhalten, so der Bundesgerichtshof. Es sei nicht zu beanstanden gewesen, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 km verbunden gewesen sei, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht habe. Die Vermieterin sei darüber hinaus nicht verpflichtet gewesen, Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück hinzunehmen.