BGH: Formularmäßige Verkürzung der Abrechnungsfrist auf zwei Monate führt nicht zum Ausschluss der Nachforderung im Falle einer verspäteten Abrechnung

In dem zugrunde liegenden Fall waren die Mieter einer Wohnung aufgrund des im Jahr 1980 geschlossenen Mietvertrags verpflichtet gewesen, einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Die Heizperiode lief vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres. Nach einer mietvertraglichen Regelung war die Vermieterin verpflichtet, "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen". Im Oktober 2012 erhielten die Mieter die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011/2012. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von ca. 196 Euro weigerten sich die Mieter zu zahlen, da die Abrechnung verspätet erfolgt sei. Die Vermieterin ließ dies nicht gelten und erhob Klage.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Zahlungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Spandau als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage der Vermieterin ab. Ihr habe kein Anspruch auf die Nachforderung zugestanden, da die Heizkostenabrechnung verspätet erfolgt sei. Der strikte und verbindliche Wortlaut der mietvertraglichen Regelung zur Abrechnungsfrist habe dafür gesprochen, dass mit Ablauf des genannten Zeitraums eine Abrechnung und somit eine Nachforderung nicht mehr möglich sei. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint Ausschluss einer Nachforderung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. In der mietvertraglichen Abrechnungsfrist sei nicht zugleich eine Ausschlussfrist hinsichtlich etwaiger Nachforderungen zu sehen gewesen. So habe sich aus dem Wortlaut nicht ergeben, dass im Falle einer verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ausgeschlossen sei. Vielmehr habe sich aus dem Wortlaut nur eine Abrechnungsfrist ergeben. Angaben zu Sanktionen haben gefehlt.

Keine Ausschlussfrist durch gesetzliche Abrechnungsfrist

Die Auslegung der Regelung stütze sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zudem durch einen Vergleich mit der gesetzlichen Abrechnungsfrist. So habe der Gesetzgeber mit § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche geschaffen. Dies wäre aber nicht erforderlich gewesen, wenn die gesetzliche Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits eine Ausschlussfrist enthalten würde. Somit sei nicht davon auszugehen, dass eine Abrechnungsfrist zugleich eine Ausschlussfrist enthalte.

Redlicher Mieter geht nicht von Ausschlussfrist aus

Die Annahme einer Ausschlussfrist durch die vertragliche Abrechnungsfrist würde zu einer die Interessen des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung führen, so der Bundesgerichtshof. Für den Vermieter, der die Abrechnungsfrist freiwillig, ohne gesetzlichen Zwang auf zwei Monate verkürze, bestehe kein Anlass, den Mieter aus der Pflicht zur Zahlung der Nachforderung zu nehmen, sollte es zu einer verspäteten Abrechnung kommen. Ein redlicher und verständiger Mieter werde der Regelung eine solche Ausschlusswirkung nicht entnehmen.