Wohnungseigentümer können ohne Vorliegen konkreter Störungen kein Hausverbot gegenüber früherer Miteigentümerin aussprechen

In dem zugrunde liegenden Fall wurde eine Wohnungseigentümerin aufgrund schwerer Pflichtverletzungen dazu gezwungen ihr Wohneigentum aufzugeben. Nachdem sie dem nachgekommen war, gestattete ihr die neue Eigentümerin ein Verbleib in der Wohnung. Dies hielten die übrigen Wohnungseigentümer für unzulässig. Ihrer Meinung nach dürfe eine frühere Eigentümerin nicht in der Wohnanlage verbleiben, wenn ihr aufgrund unzumutbaren Verhaltens das Wohneigentum entzogen wurde. Sie machten daher gerichtlich gegen die frühere Eigentümerin ein Hausverbot geltend. Das Landgericht Berlin wies die entsprechende Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der klägerischen Wohnungseigentümer.

Kein Anspruch auf Hausverbot

Das Kammergericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Kläger zurück. Ein Anspruch auf Hausverbot gegenüber der beklagten früheren Eigentümerin habe nicht nach § 1004 BGB bestanden. Dazu haben zunächst konkrete Störungen vorliegen müssen, die über die bloße Anwesenheit der Beklagten hinausgingen. Dies sei aber nicht der Fall gewesen.

Hausverbot begründet Eingriff in Kernbereich des Wohneigentums der neuen Eigentümerin

Zudem würde ein Hausverbot gegenüber der Beklagten nach Ansicht des Kammergerichts zu einem Eingriff in den Kernbereich des Wohneigentums der neuen Eigentümerin führen. Das Recht zur Nutzung der Wohnung umfasse den ungehinderten Zugang Dritter zu der Wohnung. Sei aber ein Zugang der Wohnung nur über die Gemeinschaftsflächen möglich, so gehöre diese Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu dem unantastbaren Kernbereich des Wohneigentums. In diesem Zusammenhang sei es unerheblich, ob die neue Eigentümerin die Wohnung an die Beklagte vermietet habe oder der Mietvertrag wirksam sei. Es komme insofern allein darauf an, ob die Wohnung mit dem Einverständnis der neuen Eigentümerin genutzt werde. Dies sei hier der Fall gewesen.

Zum Eigentumsentzug führendes unzumutbares Verhalten unerheblich

Nach Auffassung des Kammergerichts könne das Hausverbot nicht auf Grundlage des zum Eigentumsentzug führenden unzumutbaren Verhaltens erklärt werden. Ein solches Recht beinhalte § 18 WEG nicht. Diese Vorschrift regle allein die Verpflichtung zum Verkauf des Wohneigentums. Dies sei hier geschehen. Die Kläger haben sich daher an die neue Eigentümerin wenden müssen. Verstoße die Beklagte gegen die Pflichten des § 14 Nr. 1 WEG, so stehen den Klägern gegenüber der neuen Eigentümerin ein Anspruch darauf zu, dass diese Maßnahmen ergreift, um die Beklagte zur Einhaltung der Pflichten zu bewegen. Damit können die Kläger, die mit § 18 WEG bezweckte Beendigung der Störung erreichen.