Vermieter dürfen Mietwohnung nicht zusammen mit beliebigen dritten Personen besichtigen

Der Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls ist Eigentümer eines Reihenmittelhauses, welches er an die Beklagten vermietet hat. Er kündigte das Mietverhältnis fristlos, da die Beklagten wiederholt aus seiner Sicht völlig unbegründete Mängelanzeigen ihm gegenüber gemacht hätten. Der Kläger fühlte sich durch diese Mängelanzeigen schikaniert und war der Auffassung, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Dies begründete er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden sei, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen.

Besichtigung der Mieträume durch Vermieter bedarf eines besonderen Anlasses

Der Kläger hatte aufgrund der von ihm ausgesprochenen Kündigung Räumungsklage zum Amtsgericht Erlangen erhoben. Das Amtsgericht Erlangen wies die Klage ab, da aus seiner Sicht ein Kündigungsgrund nicht vorlag. Im Hinblick auf den geltend gemachten Kündigungsgrund, dass einem mitgebrachten Zeugen der Zutritt zur Wohnung verwehrt worden sei, führte das Amtsgericht aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings bedürfe es hierzu eines besonderen Anlasses, welcher insbesondere dann gegeben sei, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen, allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG grundsätzlich, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Begleitung des Vermieters darf nur durch fachkundige Personen erfolgen

Der Kläger legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Erlangen Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth ein, die das Gericht jedoch zurückwies. Das Landgericht teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden.