Unterlassungsanspruch auf Wohnnutzung eines Gewerberaums unterliegt während Mietzeit nicht der Verjährung

In dem zugrunde liegenden Fall nutzte die Mieterin von Gewerberäumen ab Juni 2010 die Räume als Wohnung. Laut dem Mietvertrag sollten die Räume aber als Rechtsanwaltsbüro genutzt werden. Nachdem der Vermieter im Jahr 2016 von der Nutzungsänderung erfuhr, klagte er gegen die Mieterin auf Unterlassung der Wohnnutzung.

Landgericht gab Unterlassungsklage statt

Das Landgericht Hannover gab der Unterlassungsklage statt. Da nach dem Mietvertrag die Vermietung zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt sei, stelle die Wohnnutzung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Die Mieterin legte gegen diese Entscheidung Berufung ein. Sie führte insbesondere an, dass der Unterlassungsanspruch verjährt sei. Der Anspruch unterliege der Regelverjährung von drei Jahren, wobei die Frist mit der erstmaligen Beeinträchtigung zu laufen beginne. Dies sei im Juni 2010 der Fall gewesen, so dass der Anspruch im Dezember 2014 verjährt sei.

Oberlandesgericht bejaht ebenfalls Unterlassungsanspruch

Das Oberlandesgericht Celle bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Mieterin zurück. Dem Vermieter stehe nach § 541 BGB ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Gewerberäume als Wohnung zu.

Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Der Unterlassungsanspruch sei nach Ansicht des Oberlandesgerichts nicht verjährt. Es liege ein Dauerverstoß vor, so dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und während der Mietzeit somit nicht verjähre. Die Pflicht des Gewerbemieters zur Unterlassung der Wohnnutzung erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern gehe dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen.

Sinn und Zweck der Verjährung spricht für Unverjährbarkeit

Zudem spreche der Sinn und Zweck der Verjährung für die Unverjährbarkeit des Unterlassungsanspruchs, so das Oberlandesgericht. Die Verjährung solle den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr ausklären könne. Gerade bei einem anhaltenden Dauerverstoß gegen Unterlassungspflichten bestehe aber keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf.

Vergleichbarkeit mit Unverjährbarkeit des Mangelbeseitigungsanspruchs

Der vorliegende Fall lasse sich nach Auffassung des Oberlandesgericht mit einem Fall des Bundesgerichtshofs vergleichen, in dem der Bundesgerichtshof in Bezug auf den Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung von einer Unverjährbarkeit des Anspruchs während der Mietzeit ausging (BGH, Urt. v. 17.02.2010 - VIII ZR 104/09 -). Die dortigen Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen.