Keine Schadens­ersatz­pflicht des Verkäufers wegen Rückzugs von Ver­trags­verhandlungen zum Grundstücksverkauf

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Frühjahr 2014 entschloss sich ein Grundstückseigentümer zum Verkauf seines Grundstücks und beauftragte dazu einen Makler. Für das Grundstück interessierte sich ein Unternehmen, welches im Bereich der Bauwirtschaft tätig war und Grundstücke bebaute und vermarktete. Der vom Grundstückseigentümer verlangte Kaufpreis in Höhe von 165.000 Euro war dem Unternehmen jedoch zu hoch. Da unter dem Grundstück eine unterirdische Wasserleitung verlief, welche grundbuchrechtlich und baulastenmäßig nicht erfasst war, und sich zudem eine sanierungsbedürftige Giebelwand auf dem Grundstück befand, bot das Unternehmen einen Kaufpreis von 130.000 Euro an. Dieses Angebot lehnte der Grundstückseigentümer aber ab. Das Unternehmen erhob daraufhin Klage auf Zahlung von Schadensersatz. Sie führte an, im Vertrauen auf den Vertragsabschluss Aufwendungen in Höhe von fast 40.000 Euro getätigt zu haben. Zudem warf das Unternehmen dem Grundstückseigentümer vor, nicht über die unterirdische Wasserleitung und die schadhafte Giebelwand informiert zu haben.

Landgericht gibt Schadensersatzklage statt

Das Landgericht Mönchengladbach gab der Schadensersatzklage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Grundstückseigentümers.

Oberlandesgericht verneint Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied zu Gunsten des Grundstückseigentümers und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Dem Unternehmen stehe kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht betreffend der Mängel an der Giebelwand und des Vorhandenseins einer unterirdischen Wasserleitung scheitere bereits daran, dass der beabsichtigte Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen ist, und dass es grundsätzlich das gute Recht eines jeden an Vertragsverhandlungen Beteiligten sei, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, ohne dies irgendwie begründen zu müssen. Hat der andere Vertragspartner in der Hoffnung auf den Vertragsabschluss Aufwendungen getätigt, so sei dies grundsätzlich seine Sache. Ohnehin sei jede Seite für ihren Überblick über die Marktverhältnisse, die für sie vertragsrelevanten Informationen und deren Beschaffung selbst verantwortlich.

Keine vorvertragliche Haftung bei Notarverträgen

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts sei bei Notarverträgen besondere Vorsicht bei der Prüfung vorvertraglicher Haftung geboten. Denn würde eine Verpflichtung zum Schadensersatz ohne Weiteres bejaht, so könne dies einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss begründen. Ein solcher Zwang laufe jedoch dem Zweck der Formvorschrift des § 313 b Abs. 1 BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstands eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll.

Schadensersatzanspruch bei vorsätzlicher Treuepflichtverletzung

Eine Grundlage für einen Schadensersatzanspruch könne aber eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung sein, so das Oberlandesgericht. Diese könne darin liegen, dass der Partner eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt oder von einer geäußerten Abschlussbereitschaft abrückt, ohne dies zu offenbaren. So lag der Fall hier aber nicht.