Ersatzwohnraum für zweckentfremdeten Wohnraum darf berlinweit angeboten werden

Der Kläger des zugrunde liegenden Verfahrens ist Eigentümer einer 67 m² großen 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung im Bezirk Mitte. Diese Wohnung, in der er zurzeit selbst wohnt, möchte er als Ferienwohnung kurzfristig vermieten. Hierfür begehrt er eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Er beruft sich darauf, dass er Ersatzwohnraum in Gestalt einer im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg durch den Ausbau des Daches errichteten 128 m² großen 3-Zimmer-Wohnung schaffe, in die er umziehen werde. Das Bezirksamt Mitte hat die Erteilung der Genehmigung mit der Begründung abgelehnt, der Ersatzwohnraum müsse in demselben Bezirk geschaffen werden, in dem der zweckentfremdete Wohnraum liegt. Andernfalls werde in den Außenbezirken günstiger Ersatzwohnraum geschaffen, während die Innenstadtbezirke sich zu "toten" Bezirken mit Gewerbe- und Ferienwohnungen wandelten. Zudem biete der Ersatzwohnraum keinen Ausgleich, weil er zu groß und zu luxuriös sei.

Zweckentfremdungsverbot erstreckt sich aufgrund des Wohnraummangels auf gesamtes Stadtgebiet

Die gegen die Versagung gerichtete Klage hatte vor dem Verwaltungsgericht Berlin Erfolg. Der Kläger habe einen Anspruch auf die Genehmigung. Das Zweckentfremdungsverbot diene der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Das Verbot sei nicht gerechtfertigt, um bestimmten Wohnraum um seiner selbst willen zu schützen. Einen Anspruch auf eine Genehmigung habe daher, wer für den zweckentfremdeten Wohnraum angemessenen Ersatzwohnraum verlässlich schaffe (vgl. Verwaltungsgericht Berlin, Beschluss v. 15.10.2015 - VG 1 L 317.15 -). Dies sei hier der Fall. Die Wohnraumversorgung bleibe im Ergebnis unberührt. Der doppelt so große und besser ausgestattete Ersatzwohnraum sei Teil des allgemeinen Wohnungsmarkts, da er nicht im Luxussegment entstehe. Die verlangte Bezirkszugehörigkeit des Ersatzwohnraums ergebe sich nicht aus dem Gesetz. Zudem habe der Senat von Berlin für das gesamte Stadtgebiet Berlins einen Wohnraummangel festgestellt und das Zweckentfremdungsverbot auf dieses Gebiet erstreckt. Daher könne auch Ersatzwohnraum berlinweit angeboten werden. Im Übrigen dürfe der Beklagte städtebauliche, sozialstaatliche und sonstige Ziele außerhalb des Gesetzeszwecks nicht mit den Mitteln des Zweckentfremdungsrechts verfolgen.