BGH: Verkäufer eines Einkaufszentrums muss über die Höhe der Untermieten informieren

Im zugrunde liegenden Fall schlossen die Streitparteien im März 2007 einen Kaufvertrag über ein Einkaufszentrum ab. Der Kaufpreis wurde mit Hilfe der Jahresmieten errechnet. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Verkäufer durch Kaufvertrag garantiert. Tatsächlich lagen die Mieteinnahmen wegen einer Untervermietung eines nicht unerheblichen Teils der Einkaufsfläche niedriger als im Kaufvertrag vereinbart. Der Käufer verlangte daraufhin Schadenersatz.

Vorinstanzen wiesen Klage ab

Sowohl das Landgericht Hamburg, als auch das Oberlandesgericht Hamburg wiesen die Klage ab. Das Oberlandesgericht vertrat die Ansicht, dass der Verkäufer nicht unaufgefordert über die Höhe der Untermieten habe aufklären müssen. Insofern sei zu beachten gewesen, dass dem Käufer die Untervermietung bekannt war. Gegen das Urteil legte der Käufer Revision ein.

Keine Verletzung einer Aufklärungspflicht im Rahmen der Vertragsanbahnung

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst fest, dass dem Käufer kein Schadenersatzanspruch aufgrund einer Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zustand (§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB). Der Käufer habe nicht unaufgefordert darauf hinweisen müssen, dass die erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten Hauptmieten betrugen.

Grundsätzlich besteht Aufklärungspflicht

Der Bundesgerichtshof betonte zwar, dass jeder Vertragspartner grundsätzlich die Pflicht habe, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die für den anderen von wesentlicher Bedeutung für seinen Entschluss sind. Ein erheblicher Unterschied zwischen den vereinbarten Mieten und den erzielten Untermieten könne ein solcher Umstand sein. Denn der vertraglich vereinbarte Mietzins stelle einen sicheren Maßstab und einer der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks dar. Vermitteln aber die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, müsse der Verkäufer den Käufer darüber ungefragt aufklären.

Kaufentscheidungsumstände müssen von wesentlicher Bedeutung sein

Die Umstände für einen Kaufentschluss müssen aber erkennbar von wesentlicher Bedeutung für den Käufer sein, so die Bundesrichter weiter. Daran könne es fehlen, wenn der Kaufpreis nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufszeitpunkt anknüpft. Dies sei hier der Fall gewesen. Der Kaufpreis sei in diesem Fall nach Auffassung des Gerichtshofs nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufzentrums bestimmt worden. Denn dieses sei von einer langjährigen Untervermietung, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der Hauptmietverträge und erheblichen Leerständen geprägt gewesen. Davon habe der Käufer auch Kenntnis gehabt. Vielmehr habe er erkennbar eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufszentrums verfolgt.

Eventuelle Verletzung von vertraglichen Informationspflichten

Der Bundesgerichtshof hielt es jedoch für möglich, dass dem Käufer ein Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Informationspflicht zustand (§ 280 Abs. 1 BGB). Solche vertraglichen Informationspflichten gehen über vorvertragliche Aufklärungspflichten hinaus. Der Verkäufer habe im Kaufvertrag garantiert, dass der Käufer sämtliche Unterlagen übergibt. Ob er dieser Verpflichtung und damit seinen vertraglichen Informationspflichten nachgekommen ist, habe das Oberlandesgericht nicht festgestellt. Das Berufungsurteil wurde daher vom Gerichtshof aufgehoben und zur Neuentscheidung zurückverwiesen.