Verlust eines Schlüssels begründet Schadenersatz­anspruch des Vermieters

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien einvernehmlich beendet wurde, konnte der Mieter nur noch einen Wohnungsschlüssel auffinden und zurückgegeben. Der zum Beginn des Mietverhältnisses übergebene Zweitschlüssel war verloren. Der Schlüssel passte nicht nur zur Wohnungstür, sondern auch zur Haustür und zur Kellertür. Der Vermieter sah nunmehr die Gefahr, dass sich Unbefugte durch den fehlenden Schlüssel Zugang verschafften. Daher hielt er es für notwendig, sämtliche 27 Zylinder der Schließanlage nebst den dazugehörigen Schlüsseln auszutauschen. Er bezifferte die Kosten dabei auf etwa 1.400 € und verlangte diesen Betrag vom Mieter. Da sich dieser weigerte dem Zahlungsverlangen nachzukommen, erhob der Vermieter Klage. Das Amtsgericht Heidelberg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Vermieter stand Schadenersatzanspruch zu

Das Landgericht Heidelberg bestätigte das erstinstanzliche Urteil und wies die Berufung des Mieters zurück. Aus Sicht des Landgerichts habe dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch (§ 280 Abs. 1 BGB) zugestanden, da der Mieter durch die Nichtrückgabe des Zweitschlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe.

Schaden lag vor

Das Landgericht führte weiter aus, dass dem Vermieter auch ein Schaden entstanden sei. Dieser habe sich nicht nur auf die Kosten für die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels beschränkt, sondern auf auch die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage. Dies folge daraus, so das Gericht weiter, dass die Pflichtverletzung durch die Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels sich nicht nur auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadenersatz daher nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels beschränke. Vielmehr habe auch ein Eingriff in die Funktionalität der gesamten Schließanlage vorgelegen.

Pflichtverletzung bezog sich auf Gesamtheit der Schließanlage

Durch den fehlenden Schlüssel sei die Funktion der gesamten Schließanlage beeinträchtigt gewesen, so das Landgericht weiter. Soweit vertreten wird, dass sich die Funktion einer Schließanlage auf das Auf- und Zusperren der von ihr umfassten Schlösser mit den dazugehörigen Schlüsseln beschränke und der Schaden damit durch die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels behoben sei (vgl. Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil v. 13.04.2010 - 8 C 3212/09 = WuM 2010, 355; AG Rheinbach, Urt. v. 07.04.2005 - 3 C 199/04 = NZM 2005, 822 und LG Wiesbaden, Urteil v. 17.12.1998 - 1 S 146/97 = NZM 1999, 308), folgte das Landgericht dieser Auffassung nicht. Seiner Ansicht nach diene eine Schließanlage auch dazu, dass niemand die zu ihr gehörenden Schlösser auf- und zusperren darf, der nicht berechtigt im Besitz eines zu ihr gehörenden Schlüssels ist. Daher verletze die durch den fehlenden Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr nicht nur das Eigentum am Schlüssel, sondern zusätzlich die Sachgesamtheit Schließanlage des Wohnhauses (vgl. KG, Urt. v. 11.02.2008 - 8 U 151/07 = NJW-RR 2008, 1245 und LG Münster, Urteil v. 14.07.1989 - 10 S 63/89 = WuM 1989, 508).

Fehlende Auswechslung der Schließanlage schloss Schadenersatzanspruch nicht aus

Das Landgericht betonte weiterhin, dass der Schadenersatzanspruch nicht deswegen ausgeschlossen werde, weil der Vermieter die Schließanlage tatsächlich nicht auswechselt. Soweit er dies unterlässt, handele er auf eigenes Risiko.