BGH: Kein Einwand des Rechtsmissbrauchs gegen ordentliche Kündigung bei Ausgleich offener Mietrückstände zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Da sich Mieter einer Wohnung seit vier Monaten mit ihren Mietzahlungen in Verzug befanden, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis unter anderem ordentlich. Später erhob sie Räumungsklage. Sechs Tage nach Klageerhebung gewährte das Jobcenter jedoch ein Darlehen, so dass die Mieter die Mietrückstände vollständig ausgleichen konnten.

Amtsgericht und Landgericht weisen Räumungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Siegburg als auch das Landgericht Bonn wiesen die Räumungsklage ab. Zur Begründung führte das Landgericht aus, dass sich die Mieter auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs haben stützen können. Dies sei bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzug immer dann zulässig, wenn die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen werden, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es zukünftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sonst seine mietvertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Bundesgerichtshof hält Einwand des Rechtsmissbrauchs für unzulässig

Der Bundesgerichtshof entschied insofern zu Gunsten der Vermieterin, als er die Auffassung des Landgerichts zum Einwand des Rechtsmissbrauchs für unzulässig hielt. Die Ansicht des Landgerichts würde nämlich letztlich auf eine unzulässige entsprechende Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinauslaufen.

Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung aufgrund Treu und Glauben

Letztlich entschied der Bundesgerichtshof dennoch gegen die Vermieterin. Denn die ordentliche Kündigung sei deshalb unwirksam gewesen, da der Vermieterin aufgrund des Ausgleichs der Mietrückstände die Durchsetzung des Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt gewesen sei.