Höchstgrenze von 120 EUR für Kleinreparaturen zulässig

In dem zugrunde liegenden Fall sollten die Mieter einer Wohnung für die Kosten der Reparatur des Kaltwasserabsperrhahns in Höhe von ca. 50 EUR tragen. Der Vermieter berief sich dabei auf die im Mietvertrag aufgenommene Kleinreparaturklausel. Die Mieter hielten diese für unwirksam, da der geregelte Höchstbetrag für jede Kleinreparatur mit 120 EUR unangemessen hoch sei. Zudem weigerten sich die Mieter die Mahnkosten in Höhe von 3,80 EUR infolge einer Mahnung des Vermieters zu begleichen, da der Vermieter das Schreiben in den Briefkasten eingelegt hatte und daher keine Portokosten angefallen waren. Der Vermieter erhob schließlich Klage auf Zahlung. Schließlich bestand zwischen Mieter und Vermieter Streit um die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.

Anspruch auf Kostenerstattung der Kleinreparatur

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschied zu Gunsten des Vermieters. Ihm stehe zunächst der Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reparatur des Kaltwasserabsperrhahns zu. Ein Kaltwasserhahn in einer Mietwohnung sei ein allein dem Mieter zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand. Ob und wie häufig die Mieter den Hahn benutzen würden, bleibe allein ihnen überlassen. Mieter würden aus Angst vor hohem Wasserverbrauch im Falle eines Schadens durchaus regelmäßig das Waser in der Wohnung abstellen. Die Kosten für den Austausch unterfielen deshalb der Kleinreparaturklausel. Die Kleinreparaturklausel sei nicht unwirksam, da der Höchstbetrag der einzelnen Reparatur von 120 EUR nicht unangemessen sei.

Anspruch auf Ersatz der Mahnkosten

Dem Vermieter stehe nach Auffassung des Amtsgerichts zudem der Anspruch auf Ersatz der Mahnkosten zu. Auch wenn für die Mahnung keine Portokosten angefallen waren, habe der Zahlungseingang überprüft, das Schreiben verfasst, ausgedruckt, in einen Briefumschlag eingelegt und anschließend in den Hausbriefkasten eingelegt werden müssen. All dieses bedeute einen Material- und Zeitaufwand, der mit 3,80 EUR nicht zu hoch angesetzt sei.

Gartenpflegekosten als Betriebskosten

Das Amtsgericht Schöneberg stellte klar, dass Kosten für Gartenpflege umlegbare Betriebskosten seien. Das gelte auch, wenn Mieter den Garten nicht uneingeschränkt nutzen könnten. Es komme lediglich darauf an, dass der Mieter gleichberechtigt mit anderen Bewohnern des Hauses die Gartenfläche im vertragsgemäßen Umfang nutzen darf. In dem Fall könne der Mieter die Gartenfläche - wie alle anderen Mieter auch - betrachten und die dortigen Tiere - insbesondere Vögel- beobachten.

Insoweit liege der Fall hier auch anders als in der von den Mietern erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Bundesgerichtshof, Urteil v. 10.02.2016 - VIII ZR 33/15 = BGH NJW 2016, 1439). Dort habe der BGH entschieden, dass Gartenpflegekosten dann nicht zu den Betriebskosten gehörten, wenn die betroffene Fläche von dem Vermieter auch Dritten zugänglich gemacht werde und der Mieter gegenüber diesen Dritten keinerlei Vorteile habe. Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen.