Wohnungseigentümer muss seine Ansprüche wegen einer vertraglichen Pflichtverletzung des Verwalters gegen Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft geltend machen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem es in einer Wohneigentumsanlage in Sachsen zu einem Wasserschaden kam, regulierte der Wohngebäudeversicherer im November 2022 den Schaden. Ein von dem Wasserschaden betroffener Wohnungseigentümer forderte nachfolgend vergeblich die Verwalterin dazu auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszuzahlen. Da der Wohnungseigentümer Anwalt war, zeigte er nunmehr seine eigene Vertretung an und forderte nochmals unter Fristsetzung die Auszahlung des Betrags. Dem kam die Verwalterin daraufhin nach. Nunmehr machte der Wohnungseigentümer gegenüber der Verwalterin einen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend. Seine Klage wies das Amtsgericht Chemnitz und das Landgericht Dresden ab. Dagegen richtete sich die Revision des Klägers.

Kein Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten gegenüber Verwalterin

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten zu. Nach Inkrafttreten des reformierten Wohneigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft.

Keine drittschützende Wirkung des Verwaltervertrags

Der Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten ergebe sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht aus § 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Denn der Verwaltervertrag habe keine drittschützende Wirkung. Insofern sei der einzelne Wohnungseigentümer nicht schutzbedürftig. Denn er könne Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG geltend machen. Die Gemeinschaft müsse sich das Verhalten des Verwalters zurechnen lassen.