BGH: Dauerhafte Aufhebung des Sonder­nutzungs­rechts eines Wohnungseigentümers nur durch Änderung der Ge­mein­schafts­ordnung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümerin sollte im Jahr 2010 auf das in der Gemeinschaftsordnung geregelte Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche verzichten. Die Eigentümerin nutzte die Fläche vor ihrer Wohnung als Terrasse und Garten. Nunmehr sollten dort zwei Stellplätze errichtet werden. Tatsächlich entsprach dies der im Jahr 2004 erteilten Baugenehmigung. Zudem verlangte die zuständige Behörde die Errichtung der Stellplätze. Da sich die Wohnungseigentümerin weigerte die Fläche zu räumen, erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln gaben der Klage statt. Nach Ansicht des Landgerichts sei die Wohnungseigentümerin gemäß § 242 BGB verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung bedürfe es nicht. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Wohnungseigentümerin.

Bundesgerichtshof fordert Änderung der Gemeinschaftsordnung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümerin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Der Rückgriff auf § 242 BGB sei seit Einführung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG unzulässig.

Kein Anspruch auf Aufhebung des Sondernutzungsrechts

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bestehe ohnehin kein Anspruch auf Aufhebung des Sondernutzungsrechts gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Ein solcher ergebe sich nur als ultima ratio und wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt werde. Dies sei hier aber nicht festzustellen. Zwar entspreche der Zustand der Wohneigentumsanlage nicht der Baugenehmigung. Dies allein rechtfertige aber nicht die Entziehung des Sondernutzungsrechts. So sei nicht nachvollziehbar, warum keine verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage in Betracht gezogen wurde oder die Stellplätze nicht woanders errichtet werden können.