BGH: Änderung der Miethöhe bedarf stets der Schriftform

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Betreiber einer Zahnarztpraxis vereinbarten mit ihren Vermietern im Jahr 2005 eine Mieterhöhung um rund 1,5 %. Die Vereinbarung wurde nicht schriftlich festgehalten, sondern erfolgte mündlich. Die Mieter vertraten die Meinung, dass die Mieterhöhung habe schriftlich festgehalten werden müssen. Da dies nicht geschehen sei, habe ein Verstoß gegen eine Formvorschrift vorgelegen. Der eigentlich geschlossene befristete Mietvertrag sei aufgrund dessen nach § 550 BGB als unbefristeter Mietvertrag anzusehen gewesen. Die Mieter kündigten daher das Mietverhältnis im Februar 2014 ordentlich. Die Vermieter hielten die Kündigung für unwirksam. Ihrer Ansicht nach unterliege nur eine wesentliche Änderung der Miethöhe dem Formzwang. Davon könne bei einer Mieterhöhung von rund 1,5 % nicht die Rede sein. Der Fall kam schließlich vor Gericht.

Landgericht und Oberlandesgericht verneinten Recht zur ordentlichen Kündigung

Sowohl das Landgericht Hechingen als auch das Oberlandesgericht Stuttgart verneinten ein Recht zur ordentlichen Kündigung. Das Mietverhältnis sei nämlich befristet gewesen. Ein Verstoß gegen eine Formvorschrift habe nicht vorgelegen. Denn die Mieterhöhung von knapp 2 % sei als unwesentliche Vertragsänderung einzustufen gewesen und habe somit nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterlegen. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof hält jede Änderung der Miethöhe für formbedürftig

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Die Änderung der Miethöhe stelle stets eine wesentliche und dem Formzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Dies gelte jedenfalls insoweit, dass die Änderung für mehr als ein Jahr erfolge und vom Vermieter nicht jederzeit widerrufen werde können. Zudem sei es unerheblich, ob die Miete erhöht oder ermäßigt werde. Beide Fälle unterliegen dem Formzwang.

Keine Festlegung einer Erheblichkeitsgrenze

Es sei angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen nicht möglich, so der Bundesgerichtshof, eine feste Prozentgrenze festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich sei. Die Annahme einer Erheblichkeitsgrenze sei mit dem Gebot der Rechtssicherheit nicht vereinbar.