Einmaliger Verstoß gegen mietvertragliches Bierverkaufsverbot rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Mieters

In dem zugrunde liegenden Fall wurde dem Mieter eines Eiscafés im November 2013 fristlos gekündigt. Hintergrund dessen war, dass er entgegen eines entsprechenden Verbots im Mietvertrag eine Flasche Bier verkauft hatte. Da der Mieter bereits im Juni 2011 eine Abmahnung wegen eines Verstoßes gegen das Bierverkaufsverbot erhalten hatte, sah die Vermieterin das Vertrauensverhältnis als zerstört an. Zudem hielt sie den Hausfrieden für nachhaltig gestört. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, kam der Fall vor Gericht.

Landgericht verneinte Wirksamkeit der fristlosen Kündigung

Das Landgericht Düsseldorf verneinte jedoch die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und somit einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Gewerberaums. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Berufung ein.

Oberlandesgericht hielt fristlose Kündigung ebenfalls für unwirksam

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Ihr habe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Gewerberaums zugestanden, da die fristlose Kündigung unwirksam gewesen sei.

Einmaliger Verstoß gegen Bierverkaufsverbot begründete keine nachhaltige Störung des Hausfriedens

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts habe der einmalige Verstoß gegen das Bierverkaufsverbot keine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB wegen Störung des Hausfriedens gerechtfertigt. Denn dies hätte eine gewisse Erheblichkeit der Störung vorausgesetzt. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle sowie Bagatellen rechtfertigen aber grundsätzlich nicht die Annahme einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens. So habe der Fall hier gelegen. Der Verkauf einer einzigen Flasche Bier habe selbst unter Berücksichtigung des vertraglichen Verkaufsverbots und der bereits erfolgten Abmahnung keine nachhaltige Störung des Hausfriedens dargestellt.

Zerstörung des Vertrauensverhältnisses rechtfertigte ebenso keine fristlose Kündigung

Soweit die Vermieterin das Vertrauensverhältnis als zerstört ansah und daher ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB annahm, folgte das Oberlandesgericht dem nicht. Zwar habe die Vermieterin ein Interesse daran gehabt, dass das Bierverkaufsverbot eingehalten wird. Zudem habe der Mieter bereits gegen das Verbot verstoßen. Zugunsten des Mieter habe aber gesprochen, dass er den Bierverkauf nach Erhalt der Abmahnung sofort einstellte, dass Bier auf der Getränkekarte nicht aufgerührt war und der erneute Verstoß mehr als zwei Jahre nach der Abmahnung durch den Verkauf einer einzigen Flasche erfolgte.