Fristlose Kündigung durch Auszug des Mieters

Räumt ein Mieter das Mietobjekt und stellt gleichzeitig die Mietzahlungen ein, so kann sein Verhalten nach einer Entscheidung des 24. Zivilsenats des OLG Frankfurt am Main als schlüssige Kündigungserklärung zu werten sein.

Die Beklagte hatte 1996 Geschäftsräume in einem Bereich angemietet, der zu einem Einkaufszentrum erweitert werden sollte. Ihr war deshalb die künftige Einbettung des Ladenlokals in ein größeres Einkaufszentrum nach einem Übergangszeitraum von zwei bis drei Jahren bei Abschluss des Mietvertrags zugesichert worden. Später gab die Vermieterin ihre Erweiterungspläne jedoch auf. Im August 2000 räumte die Beklagte das Geschäftslokal, ohne das Mietverhältnis vorher ausdrücklich zu kündigen.

Mit der Klage verlangte die Vermieterin rückständigen Mietzins für die Zeit von September 2000 bis Februar 2004. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Der Senat ging davon aus, dass der Mietsache wegen des nicht durchgeführten Ausbaus des Einkaufszentrums nach Ablauf der Übergangszeit eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt habe und die Beklagte deshalb ein Recht zur außerordentlichen Kündigung hatte (§ 542 BGB a. F.).

Die Beklagte habe die Kündigung nicht erst durch ein Schreiben im Jahr 2001 oder noch später erklärt, sondern konkludent bereits durch die Räumung des Geschäftslokals und die gleichzeitige Einstellung der Mietzahlungen. Die Vermieterin, die hiervon alsbald erfahren habe, habe dieses Verhalten auch nur als Kündigung verstehen können.

Für die außerordentliche Kündigung nach § 542 BGB a. F. habe das Gesetz keine Schriftform verlangt, im Mietvertrag selbst sei eine schriftliche Kündigung ausdrücklich nur für die ordentliche Kündigung vorgesehen gewesen. Da Parteivereinbarungen über ein Schriftformerfordernis für Kündigungserklärungen eng auszulegen seien, könne diese Bestimmung nicht auf die außerordentliche fristlose Kündigung bezogen werden.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen.