Mieter kann Mietzahlungen nicht mit Kaution "abwohnen"

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin aus München vermietete als Eigentümerin eine Vier-Zimmer-Wohnung in München mit Vertrag vom 18. März 2014 an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2.337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12. August 2015 zum 30. November 2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Die Mieterin war der Auffassung, sie könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen aufrechnen.

Verhalten der Mieterin stellt mietrechtlich unzulässiges "Abwohnens der Kaution" dar

Die Vermieterin erhob Klage vor dem Amtsgericht München. Der zuständige Richter verurteilte die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4.675 Euro. Im vorliegenden Fall handele es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sogenannten "Abwohnens der Kaution". Denn ein Mieter sei freilich in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters würde den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung zu Lasten des Vermieters aushebeln, so das Gericht.

Mieter steht kein Recht zur Verrechnung der letzten Mietzahlungen mit hinterlegter Mietkaution zu

Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könne ein Mieter - zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet - grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies könne nicht hingenommen werden. Wie ausgeführt, bestehe daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt "abzuwohnen", urteilte das Amtsgericht.