Unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse durch Abschluss separater Vereinbarungen zur Wohnnutzung und Kellernutzung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Januar 2020 wurde über eine ca. 95 qm große Wohnung in Berlin ein Mietvertrag geschlossen. Zugleich schlossen die Parteien einen Vertrag zur Kellernutzung ab. Während die Nettokaltmiete für die Wohnung 1.029 € betrug, sollte für die Kellernutzung 120 € monatlich gezahlt werden. Nachfolgend vertraten die Mieter die Meinung, dass der Vertrag über die Kellernutzung unzulässig sei, da dadurch die Mietpreisbremse umgangen werde. Sie klagten daher auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.

Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete

Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschied zu Gunsten der Mieter. Ihnen stehe nach §§ 556 g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Es liege ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Zur Wohnungsmiete sei die Miete für die Kellernutzung hinzuzurechnen. Dass ein gesonderter Vertrag über die Kellernutzung vorliegt, sei dabei unerheblich.

Vorliegen eines unzulässigen Umgehungsgeschäfts

Nach Auffassung des Amtsgerichts liege ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vor. Eindeutiger Zweck des Abschlusses der Kellernutzungsvereinbarung sei die Verringerung der für die Berechnung der Höchstmiete heranzuziehenden Nettokaltmiete. Die gesetzlich vorgesehen Höchstmiete solle eingehalten und eine spätere Rückzahlung verhindert bzw. vermindert werden. Für ein Umgehungsgeschäfts spreche zudem, dass der Mietspiegel als Negativmerkmal das Fehlen eines Kellers aufweist. Daraus lasse sich wiederum schließen, dass die nach dem Mietspiegel ermittelten Werte in der Regel eine gleichzeitige Vermietung eines Kellers beinhalten.